Charges de copropriété impayées : peut-on les intégrer à un regroupement ?

En bref

Oui, une dette de charges de copropriété peut être remboursée dans un regroupement, à deux conditions : le regroupement doit aussi reprendre au moins un crédit en cours, et la dette doit être chiffrée par un document du syndic. Seule, une dette de 4 500 € ne passe pas dans le simulateur. Surtout, le syndic dispose d'une hypothèque légale sur votre lot : mieux vaut régler ou négocier avant qu'il ne l'inscrive.

Cette page explique où en est le syndic, ce que vous risquez, et comment présenter la dette dans un dossier. La décision appartient au prêteur.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vous êtes copropriétaire d'un appartement dont vous avez du retard dans les charges, de l'ordre de quelques milliers d'euros.
• Le syndic vous a relancé, voire mis en demeure de payer.
• Vous avez aussi des crédits conso en cours, dont l'un au moins peut entrer dans l'opération.
• Vous voulez éviter une procédure ou une inscription sur votre bien, sans vendre.

Où en est le syndic, et que risquez-vous ?

Le syndic suit des étapes précises (service-public.fr). Il relance d'abord par simple lettre ou courriel, puis envoie une mise en demeure, par voie électronique sauf demande de lettre recommandée. Elle indique le montant, souvent avec un décompte, et le délai pour payer. Les frais de mise en demeure sont à votre charge, et des intérêts de retard courent au taux légal. Pour un impayé inférieur ou égal à 5 000 €, il doit tenter un règlement amiable (conciliateur, médiateur ou procédure participative) avant de saisir le juge.

Étape ou outil du syndic	Ce que cela change pour vous
Mise en demeure avec exigibilité immédiate	Si la dette n'est pas payée dans les 30 jours, les provisions de l'exercice deviennent exigibles d'un coup
Hypothèque légale	Toute créance du syndicat est garantie par une hypothèque légale sur le lot ; le syndic peut l'inscrire sans autorisation de l'assemblée générale après la mise en demeure
Opposition sur le prix	En cas de vente du lot, le syndic peut bloquer tout ou partie du prix chez le notaire
Prescription	Les charges impayées peuvent être réclamées pendant cinq ans à compter de leur exigibilité

Si le bien est en indivision, le syndic doit mettre en demeure tous les coïndivisaires, sauf clause contraire du règlement de copropriété. Quand la dette est payée, le syndic peut accepter la mainlevée de l'hypothèque et en demander l'annulation.

Comment intégrer cette dette dans un regroupement ?

Le Code de la consommation prévoit qu'un regroupement puisse rembourser des « dettes autres que des crédits » lorsqu'il porte sur au moins deux créances dont un crédit en cours. Le prêteur doit pouvoir lister la dette avec son montant et sa date d'exigibilité. Le simulateur n'a pas de ligne pour une dette de charges : on l'ajoute comme trésorerie dans « Autres besoins ».

• Le document à demander : un décompte détaillé, daté, du compte copropriétaire. C'est ce que le syndic joint souvent à la mise en demeure ; demandez-le à jour, par écrit.
• Les crédits à reprendre : au moins un crédit en cours, et le plus souvent plusieurs : des formules exigent deux lignes.
• Le bon ordre : n'attendez pas l'inscription de l'hypothèque légale, qui passerait avant celle d'un futur prêteur si elle était inscrite plus tôt (le rang dépend de la date d'inscription).

Pour la copropriété elle-même comme garantie, voyez le regroupement avec hypothèque pour un appartement en copropriété et toutes les situations où le bien est en garantie. Pour les autres dettes qui ne sont pas des crédits, voyez dettes et découverts d'un propriétaire et les dettes fiscales ou Urssaf.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Lucas et Inès, 30 et 29 ans, pacsés, un bébé attendu au printemps. Ils ont acheté en 2021 un appartement de trois pièces en indivision, estimé 210 000 €. Ils gagnent 2 150 € et 2 000 € nets, soit 4 150 €. Il leur reste 170 000 € de prêt immobilier (760 € par mois) et 23 500 € de crédits conso (620 € par mois) : un endettement de 33 %. Ils ont 4 500 € de charges en retard (hypothèse d'exemple).

Leur ratio hypothécaire atteint 92 %, et 94 % avec les charges : aucune offre avec hypothèque n'est retenue. Dans le simulateur, leurs trois crédits conso seuls donnent des formules sans garantie ; en ajoutant 4 500 € de trésorerie, il y en a davantage. Les 4 500 € seuls ne passent pas, et un seul crédit de 12 000 € avec la dette ne laisse que peu de choix. Le syndic doit les mettre en demeure tous les deux, et 4 500 € étant sous 5 000 €, une tentative de règlement amiable précède le juge. Pour la mensualité et l'exemple représentatif complet, le simulateur fait le calcul.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vous n'avez aucun crédit à reprendre : une dette de charges seule n'entre pas dans un regroupement dans le simulateur.
• Le syndic a déjà inscrit l'hypothèque légale et vous cherchez une garantie sur votre lot : le rang des hypothèques dépend de la date d'inscription.
• Vous contestez le montant des charges : réglez d'abord le désaccord, un prêteur a besoin d'un montant arrêté.
• Vous pouvez payer en proposant un échéancier au syndic : un accord sur le montant et les conditions peut donner un titre exécutoire pour les petites créances, sans crédit.

Questions fréquentes

J'ai 4 500 € de charges en retard et le syndic me menace : puis-je les intégrer dans un regroupement ?

Oui, si le regroupement reprend aussi au moins un crédit en cours et si la dette est chiffrée par un décompte du syndic. Le simulateur l'ajoute comme trésorerie. La décision appartient au prêteur.

Le syndic peut-il prendre une hypothèque sur mon appartement pour des charges impayées ?

Oui : toute créance du syndicat est garantie par une hypothèque légale sur le lot. Le syndic peut l'inscrire sans autorisation de l'assemblée générale, après la mise en demeure.

Quel document demander au syndic avant de monter le dossier ?

Un décompte détaillé et daté du compte copropriétaire. Le syndic joint souvent un décompte à la mise en demeure ; le prêteur doit pouvoir lister la dette avec son montant et sa date d'exigibilité.

Mes charges impayées peuvent-elles être réclamées longtemps après ?

Pendant cinq ans à compter de leur exigibilité. Passé ce délai, la dette est en principe prescrite, mais ne comptez pas dessus tant qu'une procédure est possible.

Que se passe-t-il si je vends avant d'avoir payé ?

Le syndic peut former une opposition sur le prix de vente entre les mains du notaire et bloquer tout ou partie du prix pour se faire payer avant vous.

Pour tester votre regroupement avec la dette de charges, lancez la simulation de rachat de crédit : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées, et la décision appartient au prêteur.

Voyez aussi regrouper ses crédits conso sans toucher à son prêt immobilier à taux bas et par où commencer entre découvert, prêt personnel et renouvelable.