Pacsés ou concubins qui se séparent : racheter la part de l'autre dans la maison

En bref

Quand deux pacsés ou deux concubins se séparent, il n'y a ni divorce ni jugement : c'est un partage entre indivisaires, devant notaire, qu'il faut financer. Trois points décident de tout : les droits de partage, qui sont plus faibles pour un PACS dissous (1,10 %) que pour des concubins (2,50 %, voire 5,80 % avec une soulte) ; la sortie de l'autre du prêt commun, que la banque doit accepter ; et le sort des crédits conso signés à deux.

Avec un seul revenu, c'est la capacité de remboursement qui bloque le plus souvent, comme l'exemple chiffré le montre. La décision appartient au prêteur.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vous êtes pacsés ou concubins, et vous avez acheté la maison à deux, en indivision.
• Vous vous séparez et l'un de vous veut garder la maison, donc racheter la part de l'autre.
• Un prêt immobilier est signé à deux, souvent à un taux élevé s'il date de 2023, et vous ne voulez pas le perdre.
• Vous avez aussi des crédits conso, parfois signés à deux, parfois à un seul nom.

Combien coûte le partage devant le notaire ?

Le droit de partage est un impôt calculé sur l'actif net partagé, c'est-à-dire la valeur de la maison moins le capital restant dû. Son taux dépend de votre statut au moment du partage.

Votre situation	Taux	Sur un actif net de 110 000 €
PACS dissous	1,10 % de l'actif net	1 210 €
Concubins	2,50 % de l'actif net	2 750 €
Concubins avec soulte	jusqu'à 5,80 %	jusqu'à 6 380 €

Le taux réduit de 1,10 % est réservé aux partages consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à la rupture d'un PACS : le concubinage n'en bénéficie pas. Pour les concubins, les notaires indiquent 2,50 % de l'actif net, voire 5,80 % lorsque des soultes sont versées ; le notaire chiffre le montant exact selon votre acte. Ces droits s'ajoutent aux frais de l'acte et, le cas échéant, à ceux de l'hypothèque.

Que devient le prêt commun ?

La séparation ne met pas fin au contrat de prêt : la banque peut réclamer les mensualités à chacun des deux. Il existe trois façons de libérer celui qui s'en va : le remboursement anticipé total du prêt, la désolidarisation acceptée par la banque, ou le remplacement par un garant ou une garantie supplémentaire acceptée par la banque. Dans les trois cas, c'est la banque qui décide. Autre différence : dans le simulateur, une séparation en cours entre pacsés ferme une partie des formules, ce qui n'est pas le cas entre concubins.

Et les crédits conso signés à deux ?

La solidarité ne se présume pas : elle doit être prévue au contrat. Si vous l'avez signée tous les deux, la banque peut réclamer la totalité à celui qu'elle choisit, et celui qui a payé plus que sa part se retourne ensuite contre l'autre pour le surplus. Les concubins n'ont aucune obligation l'un envers l'autre en dehors des dettes qu'ils ont signées ensemble. Si vous reprenez seul vos crédits, les conso peuvent entrer dans un regroupement ; la page sur les crédits communs qu'un ex ne paie plus détaille ce cas.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Sophie et Marc, 34 et 35 ans, concubins, deux enfants de 3 et 1 an. Sophie, kinésithérapeute libérale, gagne 3 100 € ; Marc, commercial en CDI, 2 800 €. Leur maison, achetée en 2023 en indivision à 50 / 50, est estimée 320 000 €. Il reste 210 000 € à 3,8 % sur leur prêt immobilier (1 150 € par mois), et 31 000 € de crédits conso (730 € par mois). Leur endettement commun est de (1 150 + 730) / 5 900, soit 32 %. Hypothèses de l'exemple : ils se séparent, Sophie garde la maison, et la soulte est la moitié de l'actif net.

L'actif net est de 320 000 - 210 000 = 110 000 €, donc une soulte de 55 000 € pour Marc, et 2 750 € à 6 380 € de droits de partage. Seule, Sophie porterait (1 150 + 730) / 3 100, soit 61 % d'endettement. Dans le simulateur, reprendre seulement ses crédits conso ne laisse presque aucun choix, et ajouter la soulte de 55 000 € n'en laisse aucun : le ratio hypothécaire atteint 83 % avec la seule soulte (265 000 € de prêts sur 320 000 €) et 93 % si les conso sont reprises aussi, et son endettement dépasse les plafonds des formules. Une seule combinaison rouvre une possibilité : 600 € de revenus supplémentaires, par exemple une pension, et 20 ans. Dans cet exemple, le rachat de la part de Marc n'est donc pas finançable aujourd'hui avec un seul revenu ; le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet pour les cas où il l'est. Une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Que faire quand le rachat de la part ne passe pas ?

• Réduire la dette avant de racheter : un regroupement des seuls crédits conso baisse les mensualités du foyer, comme décrit dans rachat de crédit après un divorce ou une séparation.
• Chercher un revenu de plus dans le dossier, ou une durée plus longue, en sachant qu'elle augmente le coût total.
• Vendre la maison, ou la faire racheter par l'autre si c'est lui qui a la capacité de remboursement.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• L'autre indivisaire refuse le partage amiable : il faut alors passer par un partage judiciaire.
• Vous n'avez qu'un revenu et un endettement déjà très élevé avant l'opération (61 % dans l'exemple).
• La banque du prêt commun refuse de libérer l'autre : la soulte ne règle pas la question du prêt.
• Vous avez acheté en SCI ou en démembrement : une partie des formules se ferme.

Questions fréquentes

Nous nous séparons après huit ans de concubinage et je veux garder la maison en indivision à 50/50 : comment racheter sa part ?

Par un partage amiable devant notaire, avec une soulte égale à la moitié de l'actif net (valeur moins capital restant dû). Il faut ensuite financer la soulte et faire libérer l'autre du prêt commun, ce que la banque doit accepter.

Pacsés, nous nous séparons : combien coûte le rachat de la part de mon partenaire ?

Le droit de partage est de 1,10 % de l'actif net après la rupture d'un PACS. Sur une maison de 320 000 € avec 210 000 € de prêt, soit 110 000 € d'actif net, cela fait 1 210 €, auxquels s'ajoutent les frais de l'acte.

Concubins, pourquoi les droits de partage sont-ils plus élevés ?

Le taux réduit de 1,10 % ne s'applique qu'aux partages après une séparation de corps, un divorce ou la rupture d'un PACS. Entre concubins, le taux est de 2,50 % de l'actif net, voire 5,80 % avec une soulte selon les notaires.

Si je rachète seul la maison, mon ex reste-t-il responsable du prêt immobilier ?

Oui, tant que la banque ne l'a pas libéré. Elle peut réclamer les mensualités aux deux, jusqu'au remboursement anticipé total, à la désolidarisation qu'elle accepte, ou au remplacement par une autre garantie.

Mon ex ne paie plus sa part des crédits conso signés à deux : suis-je tenu de tout rembourser ?

Si la solidarité est prévue au contrat, la banque peut vous réclamer la totalité. Vous pouvez ensuite vous retourner contre votre ex pour sa part.

Pour voir ce que votre revenu permet de financer, lancez la simulation de regroupement de crédits : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées, et la décision appartient au prêteur. Les autres cas de séparation sont réunis dans toutes les situations de divorce et de soulte, et le mécanisme du rachat de soulte dans racheter la part de son ex et garder la maison.