Prêt immobilier garanti par caution : l'hypothèque du regroupement passe en premier rang

En bref

Oui, en principe : une caution ne s'inscrit pas sur la maison, donc rien ne précède l'hypothèque d'un regroupement, qui sera la première inscrite. Dans le simulateur, vous choisissez alors « 1er rang (hypothèque disponible) ». Attention toutefois : un premier rang libre ne donne pas automatiquement plus de formules. Dans notre exemple, avec un ratio hypothécaire de 75 %, la liste est la même qu'en second rang ; elle change quand le ratio s'éloigne de ce niveau.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vous êtes propriétaire de votre résidence principale et vous gardez votre prêt immobilier, signé à un taux élevé.
• Ce prêt est garanti par une caution (organisme de cautionnement) et non par une hypothèque.
• Vous avez au moins deux crédits à la consommation à regrouper, sans reprendre le prêt immobilier.
• Vous achetez en indivision, avec votre conjoint ou votre concubin, et vous signez tous les deux.
• Vous hésitez entre une hypothèque, qui coûte des frais à la mise en place, et un regroupement sans garantie.

Caution et hypothèque : que laisse chacune sur la maison ?

Critère	Prêt immobilier cautionné	Prêt immobilier avec hypothèque
Inscription sur le bien	Aucune : la caution est une garantie personnelle	Oui, publiée au service de la publicité foncière
Intervention du notaire	Pas d'acte d'hypothèque	Hypothèque établie par le notaire
Si les impayés s'installent	La caution paie le prêteur, puis se retourne contre vous et peut engager une saisie	Le prêteur peut saisir et vendre le bien
Fin de la garantie	À l'échéance, souvent une restitution partielle de la contribution versée	L'inscription tombe d'elle-même un an après la fin du prêt

Le rang d'une hypothèque dépend de sa date d'inscription : la première inscrite passe avant les suivantes. Si votre prêt immobilier ne laisse aucune inscription, celle du regroupement sera donc la première, sous réserve d'un point : vérifiez avec votre notaire l'état des inscriptions sur le bien. Un autre prêt, un privilège ou l'hypothèque légale d'un syndicat de copropriété pour des charges impayées peuvent exister.

Que change le premier rang pour le ratio et pour le choix du prêteur ?

Le ratio hypothécaire est le total de vos dettes (crédits repris et prêt immobilier gardé) divisé par la valeur du bien. Il ne dépend pas du rang : il est le même qu'en second rang. Ce qui change, c'est le plafond de ratio que chaque établissement accepte : il varie selon l'établissement et selon le rang. Certains établissements exigent le premier rang, parfois avec un ratio maximal plus bas ; d'autres acceptent le second rang jusqu'à un ratio plus élevé. Dans le simulateur, pour le dossier de l'exemple :

Ratio hypothécaire	Second rang	Premier rang libre
80 %	Aucune formule avec hypothèque	Une formule avec hypothèque
75 à 78 %	Une formule avec hypothèque	Une formule avec hypothèque
73 %	Deux formules avec hypothèque	Une formule avec hypothèque
69 %	Deux formules avec hypothèque	Quatre formules avec hypothèque

Les formules sans garantie ne dépendent pas du rang. Pour la comparaison entre hypothèque et caution dans un regroupement, voyez hypothèque ou caution pour un regroupement de crédits de propriétaire et toutes les questions de garantie.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Sophie et Marc, 34 et 35 ans, en concubinage, deux enfants de 3 ans et 1 an. Sophie, kinésithérapeute libérale installée depuis 6 ans, gagne 3 100 € nets par mois, Marc, commercial en CDI depuis 7 ans, 2 800 € : 5 900 €. Ils ont acheté en 2023 en indivision à 50 / 50 une maison estimée 320 000 €. Il leur reste 210 000 € de prêt immobilier à 3,8 % (1 150 € par mois). Leurs trois crédits à la consommation totalisent 31 000 € et 730 € par mois. Endettement actuel : (1 150 + 730) / 5 900, soit 32 %. Hypothèse de l'exemple : leur prêt immobilier est garanti par une caution.

Le regroupement reprend les trois crédits conso en gardant le prêt à 3,8 % : ratio hypothécaire de (31 000 + 210 000) / 320 000, soit 75 %, au premier rang libre comme au second. Dans le simulateur, la demande ouvre plusieurs formules sans garantie et une avec hypothèque, dans les deux cas. Reprendre aussi le prêt immobilier dépasserait 60 % de crédits immobiliers dans le total : aucune formule. Pour savoir si une renégociation du prêt vaut mieux, voyez le taux moyen pondéré des crédits. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet. Une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Votre prêt immobilier est garanti par une hypothèque : votre rang est le second, voyez le regroupement avec hypothèque de second rang.
• D'autres inscriptions grèvent déjà le bien : le premier rang n'est pas libre.
• Vous voulez reprendre le prêt immobilier dans l'opération : au-delà de 60 % de crédits immobiliers, aucune formule.
• Votre regroupement est inférieur à une vingtaine de milliers d'euros : les formules avec hypothèque s'ouvrent plus haut.
• Un seul de vous deux emprunte alors que le bien est en indivision : voyez avec le notaire comment l'hypothèque se constitue.

Questions fréquentes

Mon prêt immobilier n'a pas d'hypothèque mais une caution : une hypothèque de regroupement serait-elle en premier rang ?

En principe oui, car le rang dépend de la date d'inscription et une caution ne s'inscrit pas sur le bien. Faites vérifier par votre notaire qu'aucune autre inscription n'existe.

Que choisir comme rang hypothécaire dans le simulateur si mon prêt est cautionné ?

« 1er rang (hypothèque disponible) », si aucune autre inscription ne grève le bien. Un conseiller vérifie ensuite l'état des inscriptions avec vous.

Le premier rang me donne-t-il plus de formules qu'un second rang ?

Pas toujours. À 75 % de ratio hypothécaire, dans notre exemple, la liste est la même. Le premier rang aide à 80 % et sous 70 %, le second rang à environ 73 %. Le plafond de ratio varie selon l'établissement et le rang.

La caution de mon prêt immobilier est-elle touchée par un regroupement de mes crédits conso ?

Non, tant que vous gardez votre prêt immobilier tel quel. Le regroupement ne concerne que vos crédits à la consommation. La caution reste un engagement à votre charge envers l'organisme.

Le regroupement passe-t-il chez le notaire si je garde mon prêt cautionné ?

Oui si le regroupement est garanti par une hypothèque, car elle est consentie par acte notarié. Un regroupement sans garantie ne demande pas d'acte d'hypothèque.

Pour tester les deux rangs avec vos chiffres, lancez la simulation de regroupement de crédits : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées, et la décision appartient au prêteur. Voyez aussi toutes les situations pour garder son prêt immobilier, le passage chez le notaire quand on garde son prêt, le regroupement de crédits de propriétaire et la page rachat de crédit pour propriétaires.