Garder son prêt immobilier à taux bas : toutes les situations de regroupement

En bref

Un propriétaire peut regrouper ses crédits à la consommation sans toucher à son prêt immobilier : le simulateur demande son capital restant dû et sa mensualité, les compte, et le laisse en dehors de l'opération. C'est le plus souvent la bonne voie, parce que reprendre ce prêt ferait basculer le regroupement dans le crédit immobilier dès 60 % de part immobilière, et parce que le reprendre, c'est le remplacer par un crédit au taux du regroupement.

Cette page réunit les situations où le prêt reste gardé, selon son type : prêt aidé, à taux variable, à paliers, presque fini, ou dont la garantie ou la valeur du bien changent la donne. La décision appartient au prêteur.

Ce que les établissements prêteurs regardent quand le prêt immobilier est gardé

Voici les repères généraux relevés dans le simulateur, sans distinguer les établissements.

Critère	Ce que l'on observe
Prêt immobilier gardé	Vous déclarez son capital restant dû et sa mensualité, assurance comprise ; elle est comptée dans l'endettement avant et après l'opération
Ratio hypothécaire (crédits repris plus capital gardé, divisés par la valeur du bien)	Pour une hypothèque de deuxième rang, le plafond le plus haut est de 85 à 90 % pour 25 000 à 35 000 € repris, et de 100 % à partir de 60 000 €
Part immobilière du regroupement	À partir de 60 %, l'opération relève du crédit immobilier ; dans le simulateur, aucune formule n'est retenue si le prêt immobilier est repris avec des crédits conso
Plafond d'endettement après opération	45 % le plus souvent, 35 ou 40 % pour les formules les plus strictes, 50 % pour les plus ouvertes
Montant minimal repris, sans garantie	De 7 500 à 25 100 € selon l'établissement
Montant minimal repris, avec garantie	De 22 000 à 80 000 € selon l'établissement
Durée maximale pour 23 500 € repris, sans garantie	De 4 à 15 ans selon l'établissement ; avec une hypothèque, jusqu'à 25 ans pour un montant suffisant
Nombre de crédits	Plusieurs formules exigent au moins deux crédits à reprendre

Un regroupement garanti par une hypothèque suit les règles du crédit immobilier (ABE Infoservice) ; sans hypothèque, il reste un crédit à la consommation. Pour la mécanique du taux, voyez le calcul du taux moyen pondéré de vos crédits et la règle des 60 % d'immobilier.

Selon le type de prêt, qu'est-ce qui change ?

Prêt immobilier gardé	Ce qui compte
PTZ ou prêt Action Logement	Prêt sans intérêts ou à taux plafonné : le reprendre fait perdre cet avantage et alourdit la part immobilière
Prêt d'accession sociale	Prêt sous conditions de ressources, à taux plafonné et frais réduits ; l'APL d'accession n'existe plus pour les prêts signés depuis 2018
Éco-prêt à taux zéro	Prêt sans intérêts pour travaux de rénovation énergétique, de 15 ou 20 ans au plus
Taux variable, dit « capé »	Le taux évolue selon un indice, dans la limite du plafond du contrat : la mensualité peut bouger
Prêt à paliers	Remboursement par phases successives définies au contrat (glossaire du Comité consultatif du secteur financier) : la mensualité change d'un palier à l'autre
Prêt presque fini	Peu d'années à courir : il se termine avant le regroupement

Le simulateur ne compte qu'une mensualité pour le prêt gardé, celle que vous saisissez. Pour un prêt à paliers, nous vous conseillons, par prudence, de saisir la plus élevée des paliers à venir, puis de refaire la simulation avec la mensualité actuelle pour mesurer l'écart.

Toutes les situations

Selon le type de prêt gardé

• Prêt d'accession sociale : garder ses avantages en regroupant les crédits conso.
• PTZ ou prêt Action Logement en cours : regrouper ses autres crédits sans les perdre.
• Éco-prêt à taux zéro : le garder ou l'intégrer dans un regroupement.
• Prêt à taux variable plafonné : le garder et regrouper ses crédits conso à part.
• Quelques années de prêt à finir : le garder tel quel et regrouper le reste.

Selon l'assurance et la garantie

• Assurance déléguée du prêt immobilier : une économie à préserver en regroupant ses conso.
• Prêt garanti par caution : l'hypothèque du regroupement passe en premier rang.
• Hypothèque de troisième rang : prêt immobilier et PTZ déjà garantis, que reste-t-il ?
• Passage chez le notaire : si je garde mon prêt, le regroupement y passe-t-il quand même ?

Selon la valeur du bien

• Valeur du bien en baisse depuis l'achat : un ratio hypothécaire plus élevé que prévu.

Les principes

• Inclure son crédit immobilier dans un rachat de crédits : est-ce possible ?
• La règle des 60 % d'immobilier, et comment la trésorerie peut tout changer.
• Le taux moyen pondéré : quand regrouper son prêt immobilier devient intéressant.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Sophie et Marc, 34 et 35 ans, en concubinage, deux enfants de 3 et 1 an. Ils ont acheté en 2023 une maison en indivision, estimée 320 000 €. Sophie, kinésithérapeute libérale, gagne 3 100 € nets par mois ; Marc, commercial en CDI, 2 800 € avec ses primes : 5 900 € au total. Il reste 210 000 € sur leur prêt signé à 3,8 % (1 150 € par mois). Leurs crédits conso : 22 000 € (450 €), 6 000 € (180 €) et 3 000 € (100 €), soit 31 000 € et 730 € par mois. Leur endettement est de (1 150 + 730) / 5 900, soit 32 %.

	Prêt immobilier gardé	Prêt immobilier repris
Crédits dans l'opération	31 000 € de crédits conso	31 000 € + 210 000 €, soit 241 000 €
Ratio de l'opération	Ratio hypothécaire de (31 000 + 210 000) / 320 000, soit 75 %	Part immobilière de 210 000 / 241 000, soit 87 %
Régime	Crédit à la consommation sans hypothèque, ou hypothèque de deuxième rang	Crédit immobilier, au-delà de 60 %
Dans le simulateur	Plusieurs formules sans garantie et une avec hypothèque	Aucune formule

Dans le simulateur, la liste de formules ne change pas si la mensualité du prêt gardé monte de 1 150 à 1 850 € ; elle se réduit au-delà de 2 000 €. Un taux de 3,8 % n'est pas forcément « bas » : renégocier ou faire racheter le prêt est une autre opération, avec sa banque et des frais, à comparer avant tout. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet. Rappel : une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vous voulez une seule mensualité pour tout, prêt immobilier compris : cela fait basculer l'opération dans le crédit immobilier, et le simulateur ne retient aucune formule dans ce cas.
• Votre prêt immobilier coûte nettement plus cher que ce que vous pourriez obtenir aujourd'hui : renégociez ou faites-le racheter avant de regrouper.
• Vous n'avez qu'un seul crédit conso, ou moins de 7 500 € à reprendre : aucune formule ne ressort.
• Votre ratio hypothécaire dépasse 100 % : aucune hypothèque n'est possible, reste la voie sans garantie.
• Le revenu net de votre foyer est nettement sous 1 500 € : il ne reste que les formules sans plancher.

Questions fréquentes

J'ai un prêt immobilier à taux bas : dois-je l'inclure dans le regroupement de mes crédits conso ?

Le plus souvent non. Le reprendre reviendrait à le remplacer par un crédit au taux du regroupement et, à partir de 60 % de part immobilière, l'opération relèverait du crédit immobilier. Dans le simulateur, aucune formule n'est retenue quand le prêt immobilier est repris avec des crédits conso.

Pourquoi le simulateur me demande-t-il la mensualité de mon prêt immobilier gardé ?

Parce qu'elle reste à payer après le regroupement : elle est comptée dans votre endettement avant et après l'opération, et dans le reste à vivre. Saisissez-la assurance comprise, telle qu'elle figure sur votre relevé.

À partir de quand mon regroupement devient-il un crédit immobilier ?

Dès que les crédits immobiliers représentent 60 % du montant total de l'opération, ou dès qu'il est garanti par une hypothèque. Les règles du crédit immobilier s'appliquent alors, avec ses délais et son acte notarié pour la garantie.

Mon prêt est à 3,8 % : est-ce un taux assez bas pour le garder ?

Cela se juge face aux conditions que vous pourriez obtenir aujourd'hui, à la durée restante et aux frais d'une renégociation. Si l'écart est faible, le garder et regrouper seulement vos crédits conso est la voie la plus simple.

Mon prêt est un PTZ ou un prêt d'accession sociale : le garder change-t-il quelque chose ?

Oui, c'est ce qu'il faut protéger : un PTZ est sans intérêts, un prêt d'accession sociale a un taux plafonné et des frais réduits. Les reprendre dans un regroupement fait perdre ces avantages et alourdit la part immobilière.

Si je garde mon prêt immobilier, mon regroupement passe-t-il chez le notaire ?

Seulement si une hypothèque est prise, car elle est consentie par acte notarié. Sans garantie, il n'y a pas d'acte notarié à passer, et votre prêt immobilier gardé n'est pas modifié.

Pour voir ce que votre dossier ouvre en gardant votre prêt, lancez la simulation de regroupement de crédits : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées.

La vue d'ensemble est dans l'espace propriétaires, avec le principe de regrouper ses crédits sans toucher à son prêt immobilier, l'hypothèque de second rang et le guide complet du rachat de crédit.