Garanties : hypothèque, caution, nantissement, toutes les questions d'un propriétaire

En bref

Donner sa maison en garantie, c'est autoriser le prêteur à la faire vendre si vous ne remboursez plus : vous continuez à l'habiter et à en être propriétaire. Trois autres chemins existent : une caution (organisme ou proche), un nantissement (un contrat ou des parts donnés en garantie) ou aucune garantie, avec des durées plus courtes. Vous ne choisissez pas librement : chaque offre vient avec sa propre garantie.

Cette page reprend chaque garantie par ce qu'elle engage, ce qu'elle coûte et ce qu'elle ouvre, puis les cas où votre conjoint, la copropriété ou l'indivision changent la réponse. La décision appartient au prêteur.

Ce que les établissements prêteurs regardent selon la garantie

Le ratio hypothécaire (ou LTV) est le capital du regroupement, plus le capital restant dû du prêt immobilier que vous gardez, divisé par la valeur du bien. Voici les repères généraux relevés dans le simulateur, sans distinguer les établissements.

Repère	Sans garantie	Hypothèque	Caution d'organisme
Durée la plus longue	Le plus souvent 15 ans, 20 ans au plus	Jusqu'à 25 ans	20 ans au plus
Montant à partir duquel des offres existent	Quelques milliers d'euros	Une vingtaine de milliers d'euros	Regroupements importants
Notaire	Non	Oui	Non
Ratio hypothécaire	Sans objet	Plafonné entre 70 et 100 % selon l'offre et le rang	Prêt immobilier repris minoritaire (moins de 60 %)
Rang de l'hypothèque	Sans objet	Certaines offres exigent le 1er rang	Sans objet

Le rang d'une hypothèque fixe l'ordre de paiement des créanciers sur le prix du bien ; il dépend de la date d'inscription. Avec un prêt immobilier déjà garanti par hypothèque, la nouvelle vient en 2e rang. Détail : les questions que pose la banque pour une hypothèque de 2e rang.

Que risque-t-on vraiment avec chaque garantie ?

Garantie	Ce qu'elle engage	Ce qu'elle coûte	Ce qu'elle ouvre
Hypothèque	Le logement : en cas d'impayé, le prêteur peut obtenir la saisie et la vente	Environ 1,5 à 2 % du crédit selon les notaires ; mainlevée payante à la sortie	Les durées les plus longues et les ratios les plus élevés
Caution d'un organisme	L'organisme paie le prêteur, puis se retourne contre vous et peut engager une saisie	Une contribution à un fonds de garantie et une commission, en partie restituée à l'échéance sans incident	Un regroupement sans notaire, pour les montants importants
Caution d'un proche	Le patrimoine de la personne qui s'engage, par une mention manuscrite écrite de sa main	Pas de frais d'organisme de garantie	Dépend du prêteur ; le simulateur ne la prend pas en compte
Nantissement	Un bien meuble incorporel : un contrat ou des parts donnés en garantie	Selon le contrat	Des formules de crédit SCPI le prévoient pour les parts achetées
Aucune garantie	Votre seul engagement personnel	Aucun frais de garantie	Des durées plus courtes et des montants plus modestes

La caution protège le prêteur, pas l'emprunteur : ne plus payer peut finir par la vente du logement dans les deux cas. Hypothèque ou caution pour un regroupement compare les deux. Pour le nantissement de parts de SCPI : SCPI et nantissement.

Votre conjoint, la copropriété ou l'indivision changent-ils la réponse ?

Situation	Ce qui change
Marié	Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits qui assurent le logement de la famille, même s'il est propre à un seul : l'hypothèque se signe à deux
Copropriété	Le lot associe une partie privative et une quote-part de parties communes, indissociables : l'hypothèque porte sur le lot
Indivision	L'hypothèque est un acte de disposition : l'accord de tous les indivisaires est requis, et plusieurs formules exigent la pleine propriété
SCI, usufruit, nue-propriété	Une partie des formules se ferme, avec ou sans hypothèque
Hypothèque ancienne jamais levée	Elle peut encore être inscrite sur le bien : à vérifier avant de donner le logement en garantie

Toutes les questions sur les garanties

Hypothèque : ce qu'elle engage et ce qu'elle coûte

• Mon hypothèque est-elle visible de tout le monde ?
• Hypothèque ancienne jamais radiée : la lever avant de donner la maison en garantie.
• Les frais d'une hypothèque sont-ils remboursés si je solde tout avant le terme.
• Peut-on choisir son notaire pour une hypothèque, ou le prêteur l'impose-t-il.
• Promesse d'affectation hypothécaire : une garantie sans inscription immédiate.

Hypothèque et rachat de crédit : rang, montant, choix

• Avec ou sans garantie : comment choisir.
• Hypothèque de second rang avec un prêt immobilier en cours.
• Jusqu'à quel montant selon la valeur du bien.
• Prêt immobilier garanti par caution : l'hypothèque du regroupement passe en premier rang.

Conjoint, copropriété, indivision, donation

• La maison est à mon seul nom : mon conjoint doit-il signer.
• Hypothéquer la moitié d'une maison en indivision.
• Nue-propriété donnée aux enfants : puis-je encore l'hypothéquer.

Cautions et nantissement

• Un proche se porte caution : engagement, limites et alternatives.
• Caution d'un proche sur un ancien crédit : est-il libéré après le regroupement.
• Caution donnée pour le prêt d'un enfant : quel effet sur un rachat de crédits.
• Donner son assurance-vie en garantie plutôt que sa maison.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Franck et Valérie, 49 et 47 ans, mariés, deux enfants, une maison estimée 300 000 €. Franck, plombier chauffagiste à son compte depuis 12 ans, gagne 3 200 € par mois en moyenne sur ses trois derniers bilans ; Valérie, assistante de direction en CDI, 1 900 €. Il reste 140 000 € à 1,1 % sur leur prêt immobilier (870 € par mois), qu'ils gardent. Leurs crédits : 20 000 € (420 €), 15 000 € (330 €) et un renouvelable de 9 000 € (280 €), soit 44 000 € et 1 030 € par mois. Leur endettement est de (870 + 1 030) / 5 100, soit 37 %.

Le ratio hypothécaire d'une garantie de 2e rang serait de (44 000 + 140 000) / 300 000, soit 61 %. Dans le simulateur, avec Franck comme emprunteur principal, seules des formules sans garantie sont retenues, celles qui s'ouvrent aux artisans ; avec Valérie, salariée, comme emprunteuse principale, des formules avec hypothèque s'ajoutent. Ici, la garantie ne dépend pas de leur choix mais du statut de l'emprunteur principal. Mariés, ils signeraient l'hypothèque ensemble. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet. Rappel : une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vous ne voulez en aucun cas risquer votre logement : restez sur les formules sans garantie, aux durées plus courtes, ou ne regroupez pas.
• Votre ratio hypothécaire dépasse 100 % : aucune formule avec garantie ne reste ouverte.
• Vous comptez sur la caution d'un proche : le simulateur n'en tient pas compte, et la personne engage son propre patrimoine.
• Votre bien est en indivision sans l'accord de l'autre indivisaire, ou en SCI : une partie des formules l'écarte.
• Vous voulez acheter un bien immobilier : FOUNDY ne le finance pas.

Questions fréquentes

Si je donne ma maison en garantie, que risque-t-on vraiment ?

Vous restez propriétaire et occupant. En cas d'impayés prolongés, le prêteur peut obtenir la saisie et la vente du logement, après les démarches amiables. La garantie ne s'exerce donc que si vous cessez de payer.

Existe-t-il d'autres garanties que l'hypothèque ?

Oui : la caution d'un organisme, sans notaire, pour les regroupements importants, le nantissement d'un contrat ou de parts, et l'absence de garantie, avec des durées plus courtes. Le simulateur ne retient que les formules que votre dossier remplit.

La maison est à mon seul nom : mon conjoint doit-il signer l'hypothèque ?

Si vous êtes mariés, oui : les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits qui assurent le logement de la famille. L'hypothèque se signe d'ailleurs devant notaire.

Peut-on hypothéquer seulement la moitié d'une maison en indivision ?

L'hypothèque est un acte de disposition qui demande l'accord de tous les indivisaires. Plusieurs formules exigent aussi la pleine propriété et se ferment en indivision.

Que coûte une hypothèque, et que devient-elle quand je rembourse ?

Environ 1,5 à 2 % du crédit selon les notaires. À la fin, l'inscription tombe d'elle-même un an après l'échéance ; avant, la mainlevée suppose un acte notarié et des frais.

Un proche peut-il se porter caution de mon regroupement ?

La caution d'une personne physique suppose une mention manuscrite et engage son patrimoine. Le simulateur FOUNDY ne prévoit aucun champ de caution et n'en tient pas compte dans son calcul.

Pour voir quelles garanties votre dossier ouvre, lancez la simulation de regroupement de crédits : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées. Les principes sont dans le guide complet du rachat de crédit et dans regrouper ses crédits sans toucher à son prêt immobilier.