Quelques années de prêt immobilier à finir : le garder tel quel et regrouper le reste

En bref

Non, il n'y a en général aucune raison de toucher à un prêt immobilier qui se termine bientôt : il pèse peu sur le ratio hypothécaire, il coûte ce qu'il coûte jusqu'à sa dernière échéance, et le reprendre l'étendrait sur la durée du regroupement. Le simulateur le compte comme prêt gardé, avec sa mensualité, et le regroupement des seuls crédits conso reste possible.

Ce qui compte ici, c'est le calendrier : la fin de votre prêt, votre départ à la retraite et la fin du regroupement. La décision appartient au prêteur.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Il vous reste quelques années à rembourser sur votre prêt immobilier, avec un capital restant dû faible par rapport à la valeur du bien.
• Vous avez au moins deux crédits à la consommation en cours.
• Un départ à la retraite est prévu avant ou peu après la fin de votre prêt.
• Vous êtes propriétaire de votre résidence principale et vous vivez en France.
• Le revenu net de votre foyer atteint environ 1 500 € ou plus.

Pourquoi un prêt presque fini reste-t-il hors du regroupement ?

Trois raisons, qui se vérifient sur votre tableau d'amortissement et dans le simulateur :

Raison	Ce qu'elle change
Le ratio hypothécaire reste bas	Il se calcule avec le capital restant dû (crédits repris plus capital gardé, divisés par la valeur du bien) : un petit capital laisse la porte ouverte aux formules avec hypothèque
La durée	Le reprendre ferait passer un prêt de quelques années à la durée du regroupement, souvent 10 à 15 ans
La part immobilière	Au-delà de 60 % du montant total, le regroupement relève du crédit immobilier (article R314-18 du Code de la consommation)

Une mise en garde : un petit capital ne veut pas dire une petite mensualité. La mensualité du prêt gardé est comptée dans l'endettement, avant comme après l'opération, jusqu'à la dernière échéance. Voyez le taux moyen pondéré pour comparer ce que coûte chacun de vos crédits.

Comment caler la durée du regroupement sur la fin du prêt ?

Le simulateur lit la durée envisagée du regroupement, mais ne connaît pas la date de fin de votre prêt gardé : à vous de faire le calendrier. Plus la durée est courte, plus la liste de formules est large dans notre exemple, mais plus la mensualité est élevée.

Durée du regroupement	Ce que donne le calendrier de l'exemple
7 ans	Les deux remboursements s'arrêtent à quelques mois d'écart : toutes les mensualités sont libérées presque en même temps
10 ans	Se termine environ 3 ans et demi après le prêt immobilier
12 ans	Se termine environ 5 ans et demi après lui, à 70 et 69 ans pour Patrick et Martine
Plus de 20 ans	Peu de formules ; avec garantie hypothécaire, jusqu'à 25 ans pour un montant suffisant

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Patrick et Martine, 58 et 57 ans, mariés, deux enfants étudiants. Patrick, ingénieur en CDI depuis 25 ans, gagne 4 200 € nets par mois et part à la retraite dans quatre ans ; Martine n'a pas de revenu. Leur maison est estimée 420 000 €, presque payée : il reste 30 000 € sur leur prêt à 1,5 %, avec une mensualité de 400 €, soit environ six ans et demi (calcul sur ces chiffres). Leurs crédits conso : un prêt auto de 15 000 € (330 €) et un renouvelable de 8 000 € (250 €), soit 23 000 € et 580 € par mois. Leur endettement est de (400 + 580) / 4 200, soit 23 %.

	Prêt gardé	Prêt repris
Montant de l'opération	23 000 €	53 000 €
Ratio	Ratio hypothécaire de (23 000 + 30 000) / 420 000, soit 13 %	Part immobilière de 30 000 / 53 000, soit 57 %
Fin du prêt à 1,5 %	Dans environ six ans et demi, à 64 et 63 ans	À la fin du regroupement, par exemple 12 ans
Dans le simulateur	Des formules sans garantie et une avec hypothèque	Une liste plus large, parce que le montant est plus élevé

Le dossier reste donc ouvert dans les deux cas, mais reprendre un prêt à 1,5 % qui s'éteint dans six ans pour le payer pendant douze n'a pas d'intérêt. La retraite de Patrick, dans quatre ans, baissera son revenu : refaites une simulation avec la pension estimée. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet. Rappel : une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Votre prêt immobilier a encore plus de dix ans à courir : il n'est plus « presque fini », et la comparaison se joue autrement.
• Votre taux est élevé, 4 ou 5 % : le garder n'est plus une évidence, il faut comparer.
• Vous n'avez qu'un crédit conso à reprendre, ou moins de 7 500 € : aucune formule ne ressort.
• Votre revenu après la retraite sera nettement sous 1 500 € pour le foyer : il ne restera que les formules sans plancher.

Questions fréquentes

Il me reste cinq ans sur mon prêt immobilier : dois-je l'inclure dans le regroupement de mes crédits ?

En général non. Il se termine avant le regroupement, il pèse peu sur le ratio hypothécaire, et le reprendre l'étalerait sur la durée du regroupement. Le simulateur compte sa mensualité comme prêt gardé jusqu'à sa fin.

Mon prêt immobilier presque fini compte-t-il dans mon endettement ?

Oui, par sa mensualité, avant et après l'opération, jusqu'à la dernière échéance. Son capital restant dû, faible, entre dans le ratio hypothécaire. Saisissez la mensualité assurance comprise.

Sur quelle durée regrouper mes crédits quand mon prêt immobilier se termine dans quelques années ?

Une durée proche de la fin de votre prêt garde la liste de formules la plus large dans notre exemple, mais augmente la mensualité. Une durée plus longue l'allège et allonge le coût total : le simulateur calcule les deux.

Je pars à la retraite avant la fin de mon prêt immobilier : cela change-t-il le regroupement ?

Le simulateur lit votre revenu d'aujourd'hui et ne projette pas votre retraite. Refaites la simulation avec votre pension estimée, pour vérifier que le dossier tient après votre départ.

À partir de quand mon regroupement devient-il un crédit immobilier si je reprends mon prêt ?

Quand les crédits immobiliers représentent 60 % du montant total, ou si une hypothèque garantit l'opération. Avec 30 000 € de prêt et 23 000 € de crédits conso, la part immobilière serait de 57 %.

Pour voir ce que votre calendrier ouvre, lancez la simulation de regroupement de crédits : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées.

Pour aller plus loin : l'espace propriétaires, toutes les situations de prêt immobilier gardé, le prêt à taux variable plafonné, l'hypothèque de troisième rang et le principe de regrouper sans toucher à son prêt immobilier.