Valeur du bien en baisse depuis l'achat : un ratio hypothécaire plus élevé que prévu

En bref

Une baisse de valeur ne bloque pas un regroupement, mais elle fait monter le ratio hypothécaire, qui se calcule sur la valeur estimée aujourd'hui et non sur le prix payé. Une hypothèque de deuxième rang reste possible tant que ce ratio est sous le plafond de la formule, qui va jusqu'à 100 % pour un montant assez élevé ; au-delà, il reste la voie sans garantie, qui ne dépend pas de la valeur de la même façon.

Ce qu'il faut faire : faire estimer le bien, recalculer le ratio, et ajuster le montant repris. La décision appartient au prêteur.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Votre bien est estimé moins cher que lors de votre achat, ou vous craignez que ce soit le cas.
• Vous avez encore un prêt immobilier important, que vous gardez.
• Vous avez au moins deux crédits à la consommation à regrouper.
• Vous vous demandez si une hypothèque de deuxième rang reste possible.

Pourquoi le prix d'achat ne compte-t-il pas ?

Le ratio hypothécaire, ou LTV (loan to value), divise ce que vous devez sur le bien par sa valeur : les crédits repris plus le capital restant dû de vos prêts gardés, sur la valeur estimée. Le simulateur vous demande cette valeur (« estimation notaire ou agence immobilière »), et le dossier réclame ensuite l'estimation de la valeur vénale du bien. Pour la cadrer, service-public.fr indique deux bases de l'administration fiscale en accès libre : la base « Demande de valeurs foncières », qui recense les transactions des cinq dernières années, et l'outil Patrim depuis votre espace particulier, hors Haut-Rhin, Bas-Rhin, Moselle et Mayotte. Une chambre des notaires ou une agence peut aussi vous renseigner.

Que devient la liste de formules quand la valeur baisse ?

Voici l'effet, dans le simulateur, pour un foyer qui garde 210 000 € de prêt immobilier et regroupe 50 000 € de crédits conso sur 15 ans (Julien et Camille, 41 et 39 ans, bien estimé 360 000 € au départ) :

Valeur du bien	Ratio hypothécaire	Formules avec hypothèque	Formules sans garantie
360 000 €	72 %	Plusieurs	Plusieurs
324 000 € (moins 10 %)	80 %	Moins nombreuses	Plusieurs
288 000 € (moins 20 %)	90 %	Une seule	Plusieurs
270 000 € (moins 25 %)	96 %	Une seule	Plusieurs
250 000 €	104 %	Aucune	Plusieurs

La baisse de valeur ne ferme donc pas l'hypothèque d'un coup : la liste se rétrécit à mesure que le ratio monte et disparaît au-delà de 100 %. Les formules sans garantie ne sont pas insensibles non plus : l'une d'elles, réservée aux meilleurs profils, plafonne le ratio vers 85 %. Les autres restent ouvertes, à condition que le montant, la durée et le budget suivent.

Jusqu'où réduire le montant repris ?

Un ratio trop haut se corrige en reprenant moins. Le montant maximal repris est égal à la valeur multipliée par le plafond de ratio, moins le capital restant dû gardé. Pour le même foyer, avec 210 000 € restants :

Valeur du bien	Plafond de 85 %	Plafond de 100 %
360 000 €	96 000 €	150 000 €
324 000 €	65 400 €	114 000 €
288 000 €	34 800 €	78 000 €

Le plafond de ratio dépend de la formule : pour une hypothèque de deuxième rang, le plus haut est de 85 à 90 % pour 25 000 à 35 000 € repris, et de 100 % à partir de 60 000 €. Il faut aussi que le montant atteigne le minimum de la formule, de 22 000 à 80 000 € avec garantie.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Lucas et Inès, 30 et 29 ans, pacsés. Leur appartement acheté en 2021 est estimé 210 000 € aujourd'hui. Lucas gagne 2 150 € nets par mois, Inès 2 000 €. Il reste 170 000 € sur leur prêt à 1,3 % (760 € par mois), qu'ils gardent. Leurs crédits conso : 23 500 € et 620 € par mois. Leur endettement est de 33 %. Leur ratio hypothécaire est de (23 500 + 170 000) / 210 000, soit 92 %. Hypothèse d'exemple : une nouvelle estimation tombe à 189 000 €, moins 10 %, et le ratio passe à 102 %.

Dans le simulateur, leur dossier ouvre des formules sans garantie à 210 000 € comme à 189 000 €, et même à 170 000 €. Aucune hypothèque n'y figure : à 92 %, le ratio dépasse déjà les plafonds de ces formules. Ce n'est qu'avec une valeur de 230 000 €, soit un ratio de 84 %, qu'une formule avec hypothèque apparaîtrait. Pour eux, la baisse de valeur ne change donc pas la voie, mais elle éloigne l'hypothèque. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet. Rappel : une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Votre ratio dépasse 100 % : aucune hypothèque n'est possible, reste le regroupement sans garantie.
• Vous voulez reprendre vos crédits en une opération de plus de 60 % d'immobilier, prêt immobilier compris : l'opération relève du crédit immobilier, sans formule dans le simulateur.
• Vous avez moins de deux crédits, ou moins de 7 500 € à reprendre : aucune formule ne ressort.
• Vous attendez que la valeur remonte pour vendre ou renégocier : c'est un autre projet que le regroupement.

Questions fréquentes

J'ai acheté 210 000 € et mon bien vaut moins : cela bloque-t-il un regroupement ?

Non, mais le ratio hypothécaire se calcule sur la valeur estimée aujourd'hui. Plus elle baisse, moins il reste de formules avec hypothèque ; les formules sans garantie restent ouvertes. La décision appartient au prêteur.

Le ratio hypothécaire se calcule-t-il sur le prix d'achat ?

Non : sur la valeur estimée du bien, avec une estimation de notaire ou d'agence. Le ratio est la somme des crédits repris et du capital restant dû gardé, divisée par cette valeur.

Une baisse de 10 % de la valeur de mon bien ferme-t-elle l'hypothèque de deuxième rang ?

Pas forcément. Dans notre exemple, à moins 10 % il reste des formules avec hypothèque, moins nombreuses ; elles disparaissent quand le ratio dépasse 100 %. Tout dépend de votre ratio de départ.

Comment estimer la valeur actuelle de mon appartement ?

Consultez la base « Demande de valeurs foncières » (transactions des cinq dernières années) ou Patrim depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr, puis faites confirmer par un notaire ou une agence. Ces bases ne couvrent pas le Haut-Rhin, le Bas-Rhin, la Moselle et Mayotte.

Que faire si mon ratio est trop élevé pour une hypothèque ?

Reprendre moins de crédits fait baisser le ratio, ou choisir un regroupement sans garantie, qui ne demande pas d'hypothèque. Le simulateur montre ce qui reste ouvert pour votre dossier.

Pour voir ce que la valeur actuelle de votre bien ouvre, lancez la simulation de regroupement de crédits avec votre estimation du moment : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées.

Pour aller plus loin : l'espace propriétaires, toutes les situations de prêt immobilier gardé, l'hypothèque de troisième rang, la valeur du bien en zone rurale, le principe de regrouper sans toucher à son prêt immobilier et le guide complet du rachat de crédit.