Racheter la part de son frère dans la maison des parents : indivision et financement

En bref

Pour garder la maison, il faut sortir de l'indivision : le partage attribue la maison à un héritier, qui verse à l'autre une soulte, c'est-à-dire la somme qui rééquilibre les lots. Le partage se signe devant notaire et il s'y ajoute un droit de partage de 2,50 % de l'actif net partagé. FOUNDY n'étudie pas le financement de l'achat de la part d'un cohéritier : le simulateur n'a pas de projet « soulte » et refuse un objet immobilier.

Ce que votre dossier peut faire, c'est mesurer votre capacité : alléger d'abord vos crédits conso, puis voir ce que votre banque prêtera pour la soulte. La décision appartient au prêteur.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vos parents sont décédés, et vous héritez de leur maison avec un frère, chacun pour moitié.
• Vous voulez garder la maison et dédommager votre frère, qui préfère de l'argent.
• Vous êtes propriétaire de votre propre logement, avec un prêt immobilier et des crédits conso en cours.
• Vous ne savez pas combien coûte le partage, ni qui peut financer la soulte.
• Vous voulez savoir si votre capacité d'emprunt suffit.

Comment se calcule la soulte, et que coûte le partage ?

Nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision : le partage peut toujours être provoqué, sauf suspension par la justice ou par convention (article 815 du Code civil). Le partage amiable se fait devant notaire avec l'accord de tous ; si les lots sont inégaux, l'héritier le mieux servi verse une soulte. Si l'un des deux refuse, le partage devient judiciaire.

Étape	Ce qui se passe
Estimer la maison	La valeur de la maison fixe les lots : si elle vaut 160 000 € et que vous la gardez, votre frère reçoit 80 000 € de soulte (hypothèse d'exemple)
Accord des héritiers	Le partage amiable exige l'accord des deux, notamment sur le prix et le calendrier de paiement
Droit de partage	2,50 % de l'actif net partagé, sans déduire la soulte (articles 746 à 748 du Code général des impôts)
Acte de partage	Signé devant notaire ; si un prêt finance la soulte, l'acte prévoit son paiement

Avant le partage, les héritiers ne peuvent pas hypothéquer la maison tant que le fichier immobilier ne les désigne pas comme propriétaires : voyez hypothéquer la maison avant la fin de la succession. Pour d'autres situations de parts d'un frère, voyez les parts d'un frère dans une SCI familiale et l'indivision avec ses enfants.

Pourquoi FOUNDY ne finance-t-il pas la soulte ?

Dans le moteur du simulateur, le crédit hypothécaire distingue plusieurs objets de projet : trésorerie, travaux, prêt relais, immobilier, mobilier. L'objet « immobilier » est refusé avec le motif « Acquisition immobilière non finançable ». À notre lecture, racheter la part d'un cohéritier relève de cette nature. Un rachat de crédit, lui, reprend des crédits conso et peut y ajouter de la trésorerie, mais ce n'est pas un moyen d'acheter une part de maison. Pour la logique voisine d'une séparation, voyez garder la maison en rachetant la part de son ex.

Que mesure alors le simulateur ?

Votre capacité à porter une dette. Il compte la mensualité du prêt immobilier gardé, ajoute les crédits conso et plafonne l'endettement après opération à 45 % le plus souvent. C'est pourquoi alléger d'abord les crédits conso peut redonner de la marge à un dossier de soulte déposé auprès d'une banque. Voyez regrouper ses crédits conso sans toucher à son prêt immobilier, le rachat des crédits renouvelables et le paiement des droits de succession.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Nathalie, 52 ans, enseignante divorcée, seule avec son fils de 17 ans. Professeure des écoles titulaire depuis 25 ans, elle perçoit 2 450 € nets par mois, plus 250 € de pension alimentaire reçue : 2 700 €. Sa maison est estimée 230 000 € ; il lui reste 70 000 € à 1,9 % sur son prêt immobilier (560 € par mois), qu'elle garde. Ses crédits : un renouvelable de 6 000 € (190 €), un prêt personnel de 12 000 € (290 €) et un prêt auto de 7 000 € (200 €), soit 25 000 € et 680 € par mois. Hypothèses de l'exemple : elle hérite avec son frère de la maison de leurs parents, estimée 160 000 €, soulte de 80 000 €, droit de partage de 4 000 € si c'est le seul bien à partager.

Son endettement est de (560 + 680) / 2 700, soit 46 %. Le ratio hypothécaire de sa maison avec une hypothèque de 2e rang serait de (25 000 + 70 000) / 230 000, soit 41 %. Dans le simulateur, un regroupement de ses trois crédits avec 28 000 € de trésorerie ouvre quelques formules, et à 60 000 € aucune ; un crédit hypothécaire de trésorerie qui laisserait ses crédits conso en place n'en ouvre aucune, et une soulte de 80 000 € dépasse donc sa capacité seule. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet. Une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vous voulez financer l'achat de la part de votre frère : FOUNDY ne finance pas cette acquisition immobilière.
• La soulte dépasse votre capacité : le partage peut être aménagé, la maison vendue ou l'indivision maintenue le temps de réunir la somme.
• Votre frère refuse le partage amiable : le partage judiciaire suit un autre calendrier.
• Vous voulez reprendre votre prêt immobilier dans le même dossier : au-delà de 60 % de crédits immobiliers dans le total, le simulateur ne retient aucune offre.

Questions fréquentes

Nous héritons à deux de la maison de nos parents et je veux la garder : comment racheter la part de mon frère ?

Par un partage devant notaire qui vous attribue la maison, avec une soulte versée à votre frère. Il faut faire estimer la maison, obtenir l'accord de votre frère et prévoir le droit de partage de 2,50 %. Si vous n'avez pas la somme, votre banque est l'interlocuteur du financement.

Qu'est-ce que la soulte dans un partage de succession ?

C'est la somme versée à l'héritier qui reçoit moins que sa part, pour rééquilibrer les lots. Le droit de partage de 2,50 % se calcule sur l'actif net partagé, sans déduire la soulte.

Puis-je financer la soulte avec un regroupement de crédits ou un crédit hypothécaire ?

FOUNDY n'étudie pas l'achat de la part d'un cohéritier : le simulateur écarte un objet immobilier. Un regroupement de vos crédits conso peut en revanche alléger votre endettement avant un dossier de soulte auprès d'une banque.

Mon frère refuse de vendre ou de partager : que faire ?

Nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision : le partage peut toujours être demandé. Il peut être amiable avec l'accord de tous, ou judiciaire en cas de désaccord.

Pour mesurer votre capacité avant de voir votre banque, lancez la simulation de regroupement de crédits : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées, et la décision appartient au prêteur. Les conditions sont décrites sur la page rachat de crédit pour propriétaires.