Alternatives : renégociation, modulation, vente ou regroupement, comment choisir

En bref

Quatre voies existent pour alléger un budget de propriétaire : renégocier ou moduler le prêt immobilier, regrouper les crédits conso en gardant ce prêt, ou vendre. Trois données les départagent : le taux du prêt immobilier, la part des crédits conso dans vos dettes, et un éventuel projet de vente. Le regroupement qui reprendrait aussi le prêt immobilier bascule dans le crédit immobilier dès que celui-ci pèse 60 % du total : le simulateur ne retient alors aucune offre.

Cette page propose un arbre de décision, puis renvoie vers chaque alternative. La décision appartient au prêteur ou à votre banque.

Ce que les établissements prêteurs regardent pour départager ces voies

Critère	Ce que l'on observe dans le simulateur
Part du prêt immobilier dans l'opération	À partir de 60 % du montant total, l'opération relève du crédit immobilier : aucune offre. Le seuil est atteint quand le prêt immobilier repris dépasse 1,5 fois les autres crédits
Prêt immobilier gardé	Le simulateur demande son capital restant dû et sa mensualité, pas son taux : la mensualité compte dans l'endettement
Nombre de crédits à reprendre	Plusieurs formules en exigent au moins deux
Durée minimale	Cinq ans pour la plupart des formules : un projet de vente à moins de cinq ans en ouvre peu
Garantie	Une hypothèque de 2e rang sur un prêt immobilier gardé est possible tant que le ratio hypothécaire reste dans les plafonds de la formule

L'arbre de décision en trois questions

Question	Si oui	Si non
1. Le taux de votre prêt immobilier est-il nettement plus haut que ce que votre banque vous propose aujourd'hui ?	Faites d'abord renégocier le prêt, ou racheter par une autre banque. La renégociation se fait par avenant, avec dix jours de réflexion ; le rachat ajoute indemnité de remboursement anticipé, frais de mainlevée, frais de garantie et parfois une nouvelle assurance	Gardez le prêt : passez à la question 2
2. Voulez-vous fondre le prêt immobilier et les crédits conso en une seule opération ?	Calculez la part du prêt immobilier. À 60 % ou plus, ce n'est plus un regroupement de crédits conso : n'allez pas plus loin, traitez les deux séparément	Regroupez les seuls crédits conso en gardant le prêt immobilier, si deux crédits au moins sont à reprendre
3. Prévoyez-vous de vendre votre maison à moins de cinq ans ?	Un regroupement est rarement utile : le prix de vente soldera vos crédits. Voyez la vente, la modulation ou le report	Le regroupement reste ouvert, de préférence sans garantie si la vente est possible dans cinq à dix ans

Si la mensualité du prêt immobilier est le problème, la modulation, quand le contrat la prévoit, la baisse en allongeant la durée : moduler plutôt que regrouper. Si le trou est passager, un report de mensualités se demande à chaque prêteur, qui n'est pas obligé d'accepter : demander un report. Toute baisse de mensualité s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Toutes les alternatives

Le prêt immobilier d'abord

• Prêt signé en 2023 à un taux élevé : renégocier d'abord, regrouper ensuite.
• Rachat de crédit ou renégociation : que choisir en 2026.
• Moduler les mensualités du prêt immobilier plutôt que regrouper.
• Rachat de crédit classique ou hypothécaire : quel choix en 2026.

Alléger sans nouveau prêt

• Demander à ses prêteurs de reporter des mensualités : une alternative au regroupement.
• Négocier le taux d'un crédit conso en cours avec son prêteur.
• Solder ses crédits avec son livret A ou garder l'épargne de précaution.
• Indemnité de départ en retraite : solder ses crédits ou conserver la trésorerie.
• Un héritage arrive : solder ses crédits ou emprunter pour le garder.
• Retirer de l'assurance-vie pour solder ses crédits : le coût fiscal.
• Vendre sa voiture financée pour solder le crédit ou regrouper.

Utiliser la maison autrement

• Vendre sa maison pour louer plus petit : le calcul comparé à un emprunt.
• Louer une chambre ou l'étage plutôt qu'emprunter.
• Détacher et vendre un bout de terrain plutôt qu'emprunter.
• Vendre en viager occupé : le bouquet peut-il solder les crédits.
• Vente à terme ou vente avec complément de prix : deux alternatives au prêt sur la maison.
• Vendre sa maison à un enfant en gardant un droit d'usage.

Décider sans se tromper

• Attendre la baisse des taux avant de regrouper : le coût de l'attente.
• Comparer plusieurs offres de regroupement sans abîmer son dossier.
• Mon conseiller me déconseille de regrouper : quels arguments vérifier.
• Faire un deuxième rachat de crédits : quand est-ce possible.

Le principe du regroupement qui garde le prêt immobilier est dans regrouper ses crédits conso sans toucher à son prêt immobilier ; la comparaison avec la renégociation dans rachat de crédit ou renégociation.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Sophie et Marc, 34 et 35 ans, en concubinage, deux enfants de 3 ans et 1 an, une maison achetée en 2023 en indivision (50 / 50) et estimée 320 000 €. Sophie, kinésithérapeute libérale installée depuis 6 ans, gagne 3 100 € ; Marc, commercial en CDI depuis 7 ans, 2 800 € en moyenne avec ses primes : 5 900 €. Il leur reste 210 000 € à 3,8 % sur leur prêt immobilier, signé au plus haut des taux (1 150 € par mois). Leurs crédits : un prêt auto de 22 000 € (450 €), un prêt personnel de 6 000 € (180 €) et un renouvelable de 3 000 € (100 €), soit 31 000 € et 730 € par mois. Leur endettement est de (1 150 + 730) / 5 900, soit 32 %.

Question 1 : leur taux est élevé, la renégociation est à examiner avec leur banque ; un rachat par une autre banque ne pourrait pas donner lieu à plus de 3 990 € d'indemnité, soit six mois d'intérêts (210 000 x 3,8 % / 2), le plafond de 3 % du capital restant dû étant de 6 300 €. Question 2 : la part du prêt immobilier serait de 210 000 / 241 000, soit 87 % : en le fondant avec les crédits conso, le simulateur ne retient aucune offre. Pour que le prêt immobilier repris reste sous 60 %, il ne pourrait pas dépasser 46 500 €. Regrouper les seuls 31 000 € de crédits conso, prêt immobilier gardé, ouvre plusieurs formules sans garantie et une avec hypothèque de 2e rang (ratio hypothécaire de (31 000 + 210 000) / 320 000, soit 75 %). Question 3 : sans projet de vente à moins de cinq ans, le regroupement est ouvert. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet. Rappel : une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vous voulez que le regroupement reprenne aussi votre prêt immobilier : à 60 % ou plus de la dette totale, aucune offre dans le simulateur.
• Vous n'avez qu'un seul crédit conso : plusieurs formules exigent au moins deux crédits à reprendre.
• Vous vendez dans moins de cinq ans : le prix de vente soldera vos crédits, et le regroupement n'ouvre qu'une formule.
• Votre prêt immobilier est à taux bas et vos crédits sont presque soldés : rien à arbitrer.
• Vous voulez acheter un bien immobilier : FOUNDY ne le finance pas.

Questions fréquentes

Je ne sais pas s'il vaut mieux renégocier, moduler, vendre ou regrouper : comment choisir ?

Regardez trois données : le taux de votre prêt immobilier par rapport à ce qu'on vous propose, la part du prêt immobilier si vous le fondiez avec vos crédits conso (60 % ou plus ferme le regroupement), et un projet de vente à moins de cinq ans. Elles orientent vers une voie ou une autre.

Mon prêt immobilier de 2023 est à un taux élevé : renégocier ou regrouper en premier ?

Renégociez ou faites racheter le prêt immobilier d'abord, avec votre banque, puis regroupez vos crédits conso en le gardant. Les fondre en une seule opération ferait basculer dans le crédit immobilier, où le simulateur ne retient aucune offre.

Quelle différence entre renégocier et racheter mon prêt immobilier ?

Renégocier se fait par avenant avec la même banque, avec dix jours de réflexion. Racheter fait rembourser le prêt par une autre banque : indemnité de remboursement anticipé plafonnée à six mois d'intérêts et 3 % du capital restant dû, frais de mainlevée et de garantie, nouvelle assurance possible.

Qu'est-ce que la modulation des mensualités d'un prêt immobilier ?

C'est une option de certains contrats pour faire varier la mensualité, avec un effet sur la durée. Elle ne change rien à vos crédits conso. Si votre contrat ne la prévoit pas, la banque n'a pas à accepter.

Un regroupement est-il utile si je vends ma maison dans trois ans ?

Rarement : le prix de vente soldera vos crédits, et dans notre exemple le simulateur n'ouvre qu'une formule sous cinq ans. Voyez plutôt un report de mensualités, la modulation ou la vente.

Peut-on regrouper son prêt immobilier avec ses crédits conso ?

Si le prêt immobilier pèse 60 % ou plus du total de l'opération, elle relève du crédit immobilier et le simulateur ne retient aucune offre. Sous 60 %, par exemple avec un prêt immobilier peu élevé, des formules restent possibles.

Pour voir ce que votre dossier ouvre, lancez la simulation de regroupement de crédits : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées. Les principes sont dans le guide complet du rachat de crédit et le rachat de crédits pour les propriétaires.