Moduler les mensualités de son prêt immobilier plutôt que de regrouper ses crédits

En bref

La modulation permet, si votre contrat la prévoit, de baisser ou d'augmenter la mensualité de votre prêt immobilier, avec un effet sur sa durée. Elle allège le budget sans ouvrir de nouveau crédit, mais elle ne change rien à vos crédits à la consommation et ne dégage aucune trésorerie. Le regroupement répond à un autre besoin : remplacer plusieurs crédits par un seul, en gardant votre prêt immobilier à taux bas. Dans les deux cas, alléger la mensualité passe par un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Qu'est-ce que la modulation des mensualités d'un prêt immobilier ?

C'est une option prévue par certains contrats de prêt : elle permet de faire varier la mensualité en cours de remboursement. L'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) rappelle que, selon le contrat, les mensualités peuvent être constantes, modulables (avec une incidence possible sur la durée du prêt) ou « lissées ».

• Vous baissez la mensualité : la durée restante s'allonge et les intérêts courent plus longtemps.
• Vous l'augmentez : la durée raccourcit et vous remboursez plus vite.
• Sur un prêt à taux fixe, le taux ne bouge pas : il est déterminé pour toute la durée du prêt.

Les règles de la modulation (délai avant la première demande, variation maximale, fréquence, frais éventuels) changent d'un contrat à l'autre. Elles figurent dans votre contrat ou dans votre offre de prêt, et votre banque peut vous les confirmer.

Votre banque peut-elle refuser de moduler ?

Si votre contrat prévoit la modulation, vous l'exercez dans les limites qu'il fixe. S'il ne la prévoit pas, la banque n'a pas à accepter : un contrat ne peut être modifié que du consentement mutuel des parties (article 1193 du Code civil). Quand elle accepte, la modification prend la forme d'un avenant, et vous disposez de dix jours de réflexion (article L313-39 du Code de la consommation).

Moduler ou regrouper : ce qui change vraiment

Question	Moduler le prêt immobilier	Regrouper les crédits à la consommation
Ce qui est touché	La mensualité du prêt immobilier, et elle seule	Les crédits à la consommation repris, remplacés par un seul prêt. Le prêt immobilier est gardé.
Effet sur la durée	Plus longue si la mensualité baisse, plus courte si elle monte	Choisie dans les limites du prêteur, parfois plus longue que celle des crédits repris
Trésorerie pour un projet	Aucune	Possible, dans les limites du prêteur
Nouvelle garantie	Aucune	Selon l'offre : aucune, ou une hypothèque (acte notarié)
Qui donne l'accord	Votre contrat, puis votre banque	Le prêteur, après étude du dossier

Quand la modulation suffit-elle, et quand regrouper est-il plus adapté ?

La modulation suffit si la tension sur votre budget est passagère ou modérée, si vos crédits à la consommation se terminent bientôt et si votre contrat la permet à un coût que vous connaissez. Le regroupement est plus adapté si l'essentiel de votre charge vient de crédits à la consommation (plusieurs renouvelables, par exemple), si vous avez un projet à financer comme des travaux, ou si votre contrat ne prévoit pas de modulation.

Les deux démarches se complètent : une fois les crédits à la consommation remboursés, la clause de modulation peut servir à augmenter la mensualité du prêt immobilier et à le solder plus vite. Vous pouvez en savoir plus sur le regroupement de crédits en gardant son prêt immobilier à taux bas et sur la possibilité de l'inclure dans un rachat.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Julien et Camille, 41 et 39 ans, mariés, deux enfants. Leur maison est estimée 360 000 €. Leurs revenus nets atteignent 7 000 € par mois (3 900 € et 3 100 €).

• Prêt immobilier : 210 000 € restants à 1,2 %, mensualité de 1 050 €. À ce rythme, il leur reste un peu plus de 18 ans à rembourser.
• Crédits à la consommation : trois renouvelables (14 000 €, 10 000 € et 8 000 €, soit 960 € par mois) et un prêt auto de 18 000 € (390 € par mois). Encours de 50 000 €, mensualités de 1 350 €.
• Endettement actuel : (1 050 + 1 350) / 7 000, soit 34 %.

Leur projet : solder les renouvelables, financer 20 000 € de travaux (isolation et cuisine) et garder le prêt à 1,2 %.

Option 1, la modulation. Si leur contrat autorisait une baisse de 20 % de la mensualité, ils gagneraient 210 € par mois. À taux fixe, la durée restante passerait d'environ 18 ans et 7 mois à environ 24 ans. Leurs 1 350 € de crédits à la consommation ne bougent pas, et les 20 000 € de travaux restent à trouver.

Option 2, le regroupement. Il porte sur 70 000 € : 50 000 € de crédits repris et 20 000 € de trésorerie. Le prêt immobilier est gardé, la durée envisagée est de 15 ans. Le ratio hypothécaire, c'est-à-dire le total des dettes garanties par la maison rapporté à sa valeur, passerait de 58 % à 78 % ((210 000 + 70 000) / 360 000). Comme pour la modulation, alléger la mensualité par un regroupement allonge la durée et peut augmenter le coût total. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet.

Pour Julien et Camille, la modulation ne répond ni au poids des 1 350 € de crédits à la consommation ni au besoin de trésorerie. Elle resterait utile plus tard, pour rembourser plus vite le prêt à 1,2 %.

Comment FOUNDY étudie un regroupement qui garde votre prêt immobilier

Le simulateur vous demande le capital restant dû du prêt que vous gardez, la valeur de votre bien et si vous acceptez une hypothèque (oui, non ou à étudier). Il calcule le ratio hypothécaire sur l'ensemble des dettes, prêt gardé compris, puis écarte les offres dont les règles ne sont pas remplies. Les repères du marché, pour un regroupement de cette taille :

• la durée va jusqu'à 25 ans avec une garantie hypothécaire et le plus souvent jusqu'à 15 ans sans garantie, selon l'établissement ;
• le ratio hypothécaire maximal varie selon l'établissement et le rang de l'hypothèque ; même sans hypothèque, certaines offres plafonnent le total des dettes, prêt gardé compris, rapporté à la valeur du bien : plus la maison vaut peu, moins il reste d'offres accessibles ;
• plusieurs établissements exigent au moins deux crédits à reprendre.

Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées. La décision appartient au prêteur. Si une hypothèque est retenue, un notaire reçoit l'acte.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vous avez besoin de trésorerie : la modulation ne finance rien.
• Votre contrat ne prévoit pas de modulation et votre banque refuse : le regroupement des crédits à la consommation reste alors une piste pour alléger les prélèvements.
• Vous n'avez qu'un crédit à la consommation à reprendre : plusieurs établissements exigent au moins deux crédits, donc le regroupement ne s'applique pas toujours.
• Vos difficultés sont durables : moduler repousse l'échéance sans la résoudre. Parlez-en à votre banque avant que des impayés ne s'accumulent.

Questions fréquentes

Je suis propriétaire avec un prêt à 1,2 % : puis-je baisser sa mensualité plutôt que regrouper mes crédits ?

Oui, si votre contrat prévoit la modulation ou si votre banque accepte de modifier le prêt. La durée s'allonge alors, mais vos autres crédits restent à rembourser tels quels. Si ce sont eux qui pèsent sur votre budget, le regroupement les remplace par un seul prêt et laisse votre prêt à 1,2 % en place.

Moduler la mensualité de mon prêt immobilier change-t-il son taux ?

Pas sur un prêt à taux fixe : son taux est déterminé pour toute la durée du prêt, et c'est la durée qui s'ajuste quand la mensualité change. Une durée plus longue ralentit l'amortissement et augmente le montant des intérêts, rappelle l'ANIL. Demandez à votre banque si la modulation est facturée.

Puis-je moduler mon prêt immobilier et regrouper mes crédits à la consommation ?

Oui, ce sont deux démarches indépendantes : la modulation porte sur le contrat de votre prêt immobilier, le regroupement sur vos autres crédits. Si vous avez déjà modulé, dites-le au conseiller pour que votre dossier parte des mensualités réellement payées. Une fois les crédits à la consommation soldés, la modulation peut aussi servir à rembourser le prêt immobilier plus vite.

Le regroupement me ferait-il perdre mon prêt immobilier à taux bas ?

Non, pas si vous le gardez hors du regroupement. Le simulateur prévoit une case pour le capital restant dû du prêt immobilier que vous ne rachetez pas, et il en tient compte dans le ratio hypothécaire. Inclure le prêt immobilier dans le regroupement est une autre option, qui change le calcul.

Faire le point sur votre dossier

Pour savoir si un regroupement vaut le coup dans votre cas, lancez la simulation gratuite : elle donne la nouvelle mensualité et l'exemple représentatif complet, à comparer avec la marge de votre contrat de prêt. Pour calculer votre point de départ, voyez comment se calcule le taux d'endettement.