Prêt signé en 2023 à un taux élevé : renégocier d'abord, regrouper ensuite ?

En bref

Ce sont deux opérations différentes, et l'ordre compte. Renégocier ou faire racheter votre prêt immobilier se règle avec une banque, avec des frais. Regrouper vos crédits à la consommation en gardant ce prêt se règle avec un prêteur de crédit à la consommation. Les fondre en une seule opération fait basculer dans le crédit immobilier, où le simulateur ne retient aucune offre.

Le plus simple est de trancher d'abord le prêt immobilier, puis de regrouper les crédits conso sur la situation qui en résulte. La décision appartient au prêteur.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vous avez signé votre prêt immobilier en 2023, à un taux qui vous paraît élevé aujourd'hui.
• Vous avez aussi des crédits à la consommation (prêt auto, prêt personnel, renouvelable).
• Vous hésitez entre faire renégocier le prêt, le faire racheter ailleurs ou regrouper vos crédits conso.
• Vous voulez savoir par quoi commencer.

Étape 1 : votre prêt immobilier vaut-il une renégociation ?

Renégocier consiste à obtenir un taux plus bas auprès de la même banque, par un avenant au contrat. Un rachat consiste à faire rembourser le prêt par un autre établissement, avec un nouveau contrat. Dans les deux cas, il faut comparer le gain d'intérêts sur la durée restante aux frais de l'opération.

Frais à prévoir	Renégociation (même banque)	Rachat (autre banque)
Frais d'avenant ou de dossier	Possibles	Frais de dossier sur le nouveau crédit
Indemnité de remboursement anticipé	Non, le prêt n'est pas remboursé	Oui, plafonnée
Garantie	Si le prêt est garanti par une hypothèque, le résultat est inscrit par un notaire à la publicité foncière	Frais de caution ou d'hypothèque, et mainlevée de l'ancienne hypothèque
Assurance emprunteur	Reste en place	Le nouveau prêteur peut exiger une nouvelle assurance
Délai	Dix jours de réflexion incompressibles avant d'accepter l'avenant	Dix jours de réflexion incompressibles avant d'accepter l'offre

L'indemnité de remboursement anticipé d'un prêt immobilier ne peut pas dépasser six mois d'intérêts sur le capital remboursé, ni 3 % du capital restant dû. Le plafond est un maximum : votre contrat peut prévoir moins.

Étape 2 : regrouper les crédits conso en gardant le prêt

Une fois le prêt immobilier fixé, les crédits conso se regroupent sans y toucher. Le simulateur demande le capital restant dû du prêt gardé, pour calculer le ratio hypothécaire : les crédits repris plus ce capital, divisés par la valeur du bien.

Trois points expliquent l'ordre. Une hypothèque prend rang à la date de son inscription : si vous prenez une hypothèque de deuxième rang pour le regroupement, puis faites racheter le prêt immobilier par une autre banque, l'ancienne hypothèque est levée et la nouvelle s'inscrit derrière celle du regroupement. Ce changement de rang se discute avec le notaire avant de signer. Ensuite, le ratio hypothécaire dépend du capital restant dû : mieux vaut le calculer après l'opération immobilière. Enfin, les plafonds du Haut Conseil de stabilité financière (35 % d'effort, 25 ans) ne visent ni la renégociation, ni le rachat par une autre banque, ni le regroupement : ils ne dictent pas l'ordre.

Pourquoi ne pas tout regrouper ?

Quand les crédits immobiliers atteignent 60 % du montant total d'un regroupement, l'opération relève des règles du crédit immobilier. Dans le simulateur, aucune offre n'est retenue pour un dossier qui reprendrait le prêt immobilier avec les crédits conso.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Sophie et Marc, 34 et 35 ans, en concubinage, deux enfants de 3 et 1 an. Ils ont acheté en 2023 une maison en indivision, estimée 320 000 €. Sophie est kinésithérapeute libérale (3 100 € par mois), Marc commercial en CDI (2 800 € avec ses primes) : 5 900 € au total. Il reste 210 000 € sur leur prêt immobilier signé à 3,8 % (1 150 € par mois). Leurs crédits conso : 22 000 € (450 €), 6 000 € (180 €) et 3 000 € (100 €), soit 31 000 € et 730 € par mois. Leur endettement est de (1 150 + 730) / 5 900 = 32 %.

Pour un rachat externe du prêt immobilier, l'indemnité serait plafonnée à six mois d'intérêts, soit 210 000 € x 3,8 % / 2 = 3 990 €, inférieure à 3 % du capital (6 300 €). Ce plafond est un maximum, à confirmer avec leur contrat. Quant au regroupement des 31 000 € de crédits conso en gardant le prêt, le ratio hypothécaire d'une hypothèque de deuxième rang serait de (31 000 + 210 000) / 320 000 = 75 %. Dans le simulateur, ce dossier ouvre plusieurs offres sans garantie et avec hypothèque. En reprenant le prêt immobilier, la part immobilière serait de 210 000 / 241 000 = 87 % : aucune offre. Une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total : le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Le taux de votre prêt immobilier est proche des conditions actuelles : une renégociation ne couvrirait pas ses frais.
• Il vous reste peu d'années à rembourser : le gain d'intérêts restant est faible.
• Vous voulez une seule mensualité pour tout : cela suppose un crédit immobilier, que le simulateur ne propose pas.
• Vous n'avez qu'un seul crédit conso : plusieurs offres exigent au moins deux crédits.

Questions fréquentes

Faut-il renégocier mon prêt immobilier avant de regrouper mes crédits conso ?

Le plus simple est de trancher le prêt immobilier d'abord. Le ratio hypothécaire du regroupement dépend du capital restant dû, et un rachat par une autre banque change le rang des hypothèques. Si la renégociation ne vaut pas ses frais, regroupez directement les crédits conso.

Puis-je inclure mon prêt immobilier dans un regroupement de crédits ?

Oui en principe, mais à partir de 60 % de crédits immobiliers dans l'opération, elle relève du crédit immobilier. Dans le simulateur, aucune offre n'est retenue pour ce cas. Regrouper les seuls crédits conso en gardant le prêt est la voie ouverte.

Quelle indemnité si je fais racheter mon prêt immobilier par une autre banque ?

Au plus six mois d'intérêts sur le capital remboursé, et pas plus de 3 % du capital restant dû. Votre contrat peut prévoir moins. S'y ajoutent les frais de dossier et de garantie du nouveau prêt, et la mainlevée de l'ancienne hypothèque.

Les règles de 35 % d'endettement et de 25 ans s'appliquent-elles à la renégociation de mon prêt ?

Non : la décision du Haut Conseil de stabilité financière exclut les crédits renégociés, les rachats externes et les regroupements de crédits. La banque garde ses propres critères, qu'elle applique sur votre dossier.

Mon prêt de 2023 est-il trop cher pour être gardé tel quel ?

Cela dépend de l'écart avec les conditions que vous pouvez obtenir aujourd'hui, de la durée restante et des frais. Comparez le gain d'intérêts aux frais avant de vous décider. Le regroupement de vos crédits conso ne modifie pas ce prêt.

Pour aller plus loin

Pour voir ce que le regroupement de vos crédits conso ouvre en gardant votre prêt, lancez la simulation de regroupement de crédits : elle est gratuite et sans engagement. La renégociation de votre prêt immobilier se négocie avec votre banque ou un autre établissement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées. La décision appartient au prêteur.

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