Maison en indivision 50/50 entre concubins : la solidarité des deux sur les crédits

En bref

Une part de 50 % dans la maison ne limite pas votre part dans la dette. Quand vous signez ensemble un crédit avec solidarité, la banque peut réclamer la totalité à l'un ou à l'autre, et la séparation ne met pas fin au contrat. La solidarité ne se présume pas : elle vient du contrat, qu'il faut donc lire avant de signer.

Pour un regroupement avec hypothèque, l'accord des deux propriétaires est nécessaire. La décision appartient au prêteur.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vous êtes concubins, sans mariage ni PACS, et vous avez acheté votre maison ensemble, en indivision à parts égales.
• Vous avez un prêt immobilier commun que vous voulez garder et au moins deux crédits conso à regrouper.
• Vous vous demandez ce que chacun risque si l'autre ne paie plus ou si vous vous séparez.
• Vous voulez savoir si l'indivision change quelque chose pour les offres de regroupement.

Part de propriété et part de dette : quelle différence ?

	Ce que disent le Code civil et le service public
Acheter à deux	Les concubins sont copropriétaires indivis, par moitié, sauf si l'acte d'achat prévoit autre chose
Solidarité	Elle est légale ou conventionnelle et ne se présume pas ; entre concubins, vous n'êtes engagés tous les deux qu'en cas de dette solidaire, c'est-à-dire d'engagement exprès
Face à la banque	Avec la solidarité, chacun répond de toute la dette, et le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix
Entre vous	Chacun ne contribue qu'à sa part ; celui qui a payé au-delà dispose d'un recours contre l'autre
Si l'un seul a signé un crédit	Son créancier ne peut pas saisir sa part dans les biens indivis, mais il peut demander le partage en son nom

La banque ne tient donc pas compte de vos 50 % de propriété pour réclamer une mensualité. Le recours entre vous existe, mais il suppose d'avoir payé d'abord et de se retourner ensuite contre l'autre.

Que devient le crédit si l'on se sépare ?

Le service public précise que la séparation ne met pas fin au contrat de prêt ni à la garantie co-emprunteur. Trois issues sont prévues : l'un de vous demande à la banque de le désolidariser, et si elle accepte l'autre reste seul à rembourser ; vous remboursez le prêt par anticipation, ce qui met fin aux garanties ; un nouvel emprunteur ou une garantie supplémentaire remplace l'un de vous, avec l'accord de la banque.

Pour la maison elle-même, nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision : chacun peut demander le partage, sauf convention ou décision contraire. La page sur la séparation de concubins détaille le rachat de la part de l'autre.

Faut-il l'accord des deux pour une hypothèque ?

Oui, en pratique. Pour tout acte de disposition sur un bien indivis, le Code civil exige le consentement de tous les indivisaires, et les notaires constatent que constituer une hypothèque sur un bien indivis nécessite en pratique l'accord du coindivisaire. Un regroupement sans garantie ne touche pas à la maison. Dans le simulateur, l'indivision ferme une partie des offres : certaines exigent la pleine propriété.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Sophie et Marc, 34 et 35 ans, en concubinage, avec deux enfants de 3 ans et 1 an. Ils ont acheté leur maison en 2023 en indivision à 50/50 ; elle est estimée 320 000 €. Sophie, kinésithérapeute libérale installée depuis 6 ans, gagne 3 100 € nets par mois ; Marc, commercial en CDI depuis 7 ans, 2 800 € en moyenne avec ses primes : 5 900 € à deux. Il reste 210 000 € sur leur prêt immobilier à 3,8 % (1 150 € par mois). Leurs crédits conso : un prêt auto de 22 000 € (450 €), un prêt personnel de 6 000 € (180 €) et un renouvelable de 3 000 € (100 €), soit 31 000 € et 730 € par mois. Pour cet exemple, les trois crédits sont à leurs deux noms.

À deux, l'endettement est de (1 150 + 730) / 5 900 = 32 %. Si l'un restait seul avec tout, il serait de 1 880 / 3 100 = 61 % pour Sophie et de 1 880 / 2 800 = 67 % pour Marc. Avec la moitié seulement du prêt immobilier (575 €), il tomberait à (575 + 730) / 3 100 = 42 % pour Sophie et à 47 % pour Marc. Dans le simulateur, l'un d'eux seul avec la mensualité entière n'ouvre presque aucune offre ; avec la moitié, plusieurs. À deux, le ratio hypothécaire d'une hypothèque de deuxième rang serait de (31 000 + 210 000) / 320 000 = 75 % et le dossier ouvre plusieurs offres, l'indivision en fermant une sans garantie. Une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total : le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vous êtes mariés ou pacsés : le régime matrimonial ou la convention de PACS donnent d'autres règles.
• La maison est au nom d'un seul de vous : voyez la situation de l'union libre avec un seul propriétaire.
• Vous voulez sortir de l'indivision tout de suite : c'est un rachat de part, pas un regroupement de crédits.
• Le bien est détenu en SCI ou en démembrement : une partie des offres l'écarte.

Questions fréquentes

Nous sommes propriétaires à parts égales en concubinage : si l'un cesse de payer, l'autre doit-il tout assumer ?

Si vous avez signé ensemble un crédit avec solidarité, la banque peut réclamer à chacun les mensualités, donc à celui qui continue à payer. Celui qui paie plus que sa part peut ensuite se retourner contre l'autre. Lisez la clause de solidarité de chaque contrat.

Ma part de la maison est de 50 % : suis-je engagé pour la moitié des crédits seulement ?

Pas nécessairement. La part de propriété et la part de dette sont deux choses distinctes. Avec la solidarité, la banque peut demander la totalité à celui qu'elle choisit. Entre vous, chacun ne contribue qu'à sa part.

Peut-on hypothéquer une maison en indivision sans l'accord de l'autre ?

En pratique non. Les actes de disposition sur un bien indivis exigent le consentement de tous les indivisaires, et constituer une hypothèque nécessite l'accord du coindivisaire. Le notaire recueille les deux signatures. Un regroupement sans garantie ne l'exige pas.

Si nous nous séparons, qui garde la maison et les crédits ?

Cela se règle entre vous : nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision, et le crédit continue pour les deux tant que la banque n'a pas accepté de désolidariser l'un d'eux ou que le prêt n'est pas remboursé. Le rachat de la part de l'autre est traité dans une page dédiée.

L'indivision ferme-t-elle des offres de regroupement ?

Oui, dans le simulateur, une partie des offres sans garantie se ferme pour un bien en indivision, parce que certaines exigent la pleine propriété. Des offres restent ouvertes, avec et sans garantie. Le prêteur décide sur pièces.

Pour aller plus loin

Pour voir ce que votre foyer ouvre, lancez la simulation de regroupement de crédits : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées. La décision appartient au prêteur.

À lire aussi : toutes les situations de couple selon l'état civil, le bien en garantie : copropriété, indivision, SCI, la séparation de concubins, l'union libre avec un seul propriétaire et le conjoint cosignataire. Le principe général : regrouper sans toucher à son prêt immobilier, et le rachat de crédit pour propriétaire.