Un seul salaire, retraite dans quatre ans : jusqu'où va une trésorerie hypothécaire

En bref

Un seul salaire qui s'arrête dans quatre ans ne ferme pas la porte à une trésorerie sur la maison, mais il change la question. Le simulateur lit le revenu d'aujourd'hui ; le prêteur doit regarder aussi la pension qui suivra, et vous aussi. Le montant et la durée se calent donc sur la pension, pas sur le salaire.

Dans l'exemple ci-dessous, le projet reste ouvert tant que le revenu du foyer ne descend pas sous 3 000 € environ, et se ferme vers 2 500 €. La décision appartient au prêteur.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Un seul de vous gagne un salaire, et il part à la retraite dans quatre ans environ.
• Votre conjoint n'a pas de revenu, ou un revenu très faible.
• Votre maison est presque payée, avec un petit prêt immobilier encore à rembourser.
• Vous voulez 50 000 à 80 000 € pour les études des enfants, des travaux d'adaptation ou pour solder des crédits.
• Vous avez entre 55 et 62 ans, donc une durée de 10 à 15 ans enjambe la retraite.

Que lit le simulateur, que doit lire le prêteur ?

Donnée	Dans le simulateur
Revenu du foyer	Le salaire d'aujourd'hui, additionné aux autres revenus déclarés
Départ à la retraite	Non projeté : le simulateur ne sait pas que le salaire s'arrête
Conjoint sans revenu	Compté dans le foyer ; les offres sont les mêmes qu'il soit co-emprunteur ou non
Âge en fin de prêt	Calculé sur le plus âgé ; il n'écarte aucune durée usuelle à 58 ans
Mensualités des crédits en cours	Restent à votre charge dans un crédit hypothécaire ; elles s'ajoutent à la nouvelle mensualité

L'ACPR, qui contrôle les intermédiaires, a relevé des dossiers où la date prévisible de départ à la retraite n'était pas recueillie et où la baisse de revenus qui en découle n'était pas signalée. C'est précisément le risque de ce profil : un dossier qui passe avec le salaire, mais pas avec la pension.

Quelle pension supposer ?

Le compte retraite sur info-retraite.fr propose un service « Mon estimation retraite » qui estime le montant mensuel de la pension selon l'âge de départ. Partez de cette estimation, pas d'un pourcentage de mémoire. Si Patrick est marié, Martine pourra aussi, à partir de 55 ans et sous conditions de ressources, prétendre à une pension de réversion en cas de décès : elle est égale à 54 % de la pension de base du défunt dans le régime général.

Pour savoir où le projet se ferme, nous avons fait baisser le revenu du foyer dans le simulateur, en gardant le reste de l'exemple.

Revenu du foyer simulé	Crédit hypothécaire de 80 000 € sur 12 ans	Regroupement des crédits conso avec 50 000 € de trésorerie
4 200 € (salaire actuel)	Plusieurs formules	Plusieurs, avec et sans garantie
3 600 €	Plusieurs formules	Plusieurs
3 000 €	Presque plus	Quelques-unes
2 500 €	Aucune	Presque plus
2 000 €	Aucune	Aucune

Ces revenus sont des hypothèses de pension, pas des prévisions. Ils servent à une chose : voir à quel niveau de pension le projet cesse d'être finançable, et décider si le montant doit être réduit. Garder les crédits conso en plus du crédit hypothécaire pèse aussi : dans l'exemple, il ne reste alors presque plus d'offre.

Quelle durée choisir quand la retraite est proche ?

Durée	Âge de Patrick en fin de prêt	Années payées avec la pension	Crédit hypothécaire de 80 000 €
5 ans	63 ans	1 an	Aucune formule
8 ans	66 ans	4 ans	Quelques formules
10 ans	68 ans	6 ans	Plusieurs formules
12 ans	70 ans	8 ans	Plusieurs formules
20 ans	78 ans	16 ans	Plusieurs formules

L'âge ne ferme rien dans ce tableau : c'est la charge qui décide. Une durée courte fait peser une mensualité plus lourde, dont une partie se paie avec la pension. Une durée longue allège la mensualité mais prolonge la dette bien après la retraite, et en augmente le coût total.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Patrick et Martine, 58 et 57 ans, mariés, avec deux enfants étudiants de 20 et 23 ans. Patrick, ingénieur en CDI depuis 25 ans, gagne 4 200 € nets par mois et part à la retraite dans quatre ans ; Martine n'a pas de revenu depuis quinze ans. Leur maison est estimée 420 000 € ; il reste 30 000 € sur leur prêt à 1,5 % (400 € par mois). Leurs crédits conso : un prêt auto de 15 000 € (330 €) et un renouvelable de 8 000 € (250 €), soit 23 000 € et 580 € par mois.

Leur endettement est de (400 + 580) / 4 200 = 23 %. Pour une trésorerie de 80 000 € sur 12 ans, avec les crédits conso soldés ailleurs, le ratio hypothécaire est de (80 000 + 30 000) / 420 000 = 26 %. Dans le simulateur, déclaré en « trésorerie, projet personnel », le projet ouvre quelques formules. Si Patrick touchait 3 000 € de pension, l'endettement avant opération serait de 980 / 3 000 = 33 %, sans nouvelle mensualité encore. Si le projet est déclaré comme des travaux sur le logement, le simulateur applique les seuils d'usure des crédits de trésorerie jusqu'à 75 000 € et ceux des crédits immobiliers au-delà : à 60 000 €, les mêmes formules qu'en trésorerie ; à 80 000 €, aucune formule sur 12 ans. Une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total : le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Votre pension estimée est très inférieure à votre salaire actuel : réduisez le montant avant de simuler.
• Vous voulez acheter un bien immobilier : le crédit hypothécaire de FOUNDY ne finance pas les acquisitions.
• Vous avez besoin de moins de 22 000 € : un crédit hypothécaire n'est pas proposé pour un petit besoin.
• Votre bien est en SCI ou en démembrement : une partie des offres l'écarte.
• Vous voulez garder tous vos crédits conso en plus : la liste d'offres se réduit fortement.

Questions fréquentes

Mon mari part à la retraite dans quatre ans, je n'ai pas de revenu et nous voulons financer des travaux : jusqu'où pouvons-nous aller ?

Jusqu'au montant que la pension à venir permet de rembourser, pas celui que le salaire d'aujourd'hui autorise. Dans notre exemple, le projet de 80 000 € se ferme quand le revenu du foyer tombe vers 2 500 €. Estimez votre pension, puis simulez avec elle.

Le prêteur regarde-t-il le salaire d'aujourd'hui ou la pension future ?

Le simulateur compte les revenus déclarés aujourd'hui et ne projette pas la retraite. L'ACPR a relevé des intermédiaires qui ne recueillaient pas la date de départ ni n'alertaient sur la baisse de revenus. Tenez donc compte vous-même de la pension dans votre demande.

Comment estimer ma pension avant de simuler ?

Votre compte retraite sur info-retraite.fr propose « Mon estimation retraite », qui estime le montant mensuel selon l'âge de départ. Utilisez ce chiffre, puis testez le projet avec lui comme revenu du foyer.

Ma femme n'a pas de revenu : doit-elle être co-emprunteuse ?

Dans le simulateur, les offres sont les mêmes avec ou sans elle. Son rôle est juridique : mariés, vous devez consentir tous deux à l'hypothèque sur un immeuble commun, et sur le logement de la famille même s'il est propre à un seul.

Quelle durée choisir quand la retraite approche ?

L'âge ne ferme aucune durée à 58 ans, mais une durée de 5 ans n'ouvre aucune formule dans notre exemple, et une durée de 8 ans en ouvre quelques-unes. Plus la durée est courte, plus la mensualité pèse sur le salaire d'abord, sur la pension ensuite.

Pour aller plus loin

Pour voir ce que votre budget ouvre, lancez la simulation de crédit hypothécaire : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées. La décision appartient au prêteur.

À lire aussi : toutes les situations des propriétaires de 50 à 65 ans, celles du départ à la retraite, la fin des études à quatre ans de la retraite et solder les dernières années d'un prêt immobilier. Les principes généraux : le crédit hypothécaire de trésorerie, le crédit hypothécaire senior et le crédit hypothécaire pour propriétaire.