Prêt in fine arrivant à échéance sans l'épargne prévue : refinancer sur la maison

En bref

Un prêt in fine se rembourse en une seule fois à l'échéance, les intérêts étant en général payés pendant la durée du prêt. Si l'assurance-vie ou l'épargne adossée ne couvre pas tout le capital, il reste trois voies : puiser dans l'épargne autrement, vendre, ou emprunter la différence sur la maison avec un crédit amortissable, souvent en combinant deux d'entre elles.

Dans le simulateur, un crédit hypothécaire s'ouvre à partir de 22 000 € si le revenu porte la mensualité. Il faut engager la démarche bien avant l'échéance, car plusieurs délais s'additionnent. La décision appartient au prêteur.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vous avez un prêt in fine dont l'échéance arrive dans les mois ou l'année qui viennent.
• L'assurance-vie ou le portefeuille prévu pour le rembourser vaut moins que le capital dû.
• Vous êtes propriétaires de la maison qui sert de garantie (ou d'une autre maison), avec un revenu stable.
• Vous voulez éviter de vendre, ou au moins en décider vous-mêmes.

Quelles options pour le capital manquant ?

Le capital manquant est le capital dû à l'échéance, moins ce que vaut l'épargne adossée. Les options ne s'excluent pas.

Option	Ce qu'il faut savoir
Racheter une partie de l'assurance-vie	Un rachat partiel comprend une part de capital non imposable et une part de gains. Pour un contrat de 8 ans ou plus, un abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple) s'applique aux gains, qui sont ensuite imposés à 7,5 % si les primes nettes non remboursées ne dépassent pas 150 000 €, à 12,8 % au-delà, plus les prélèvements sociaux. L'assureur doit verser les sommes dans les 2 mois de la demande
Vendre le bien ou un autre actif	Si le prêt est garanti par une hypothèque, la vente avant remboursement total suppose une mainlevée, que le créancier doit donner, et qui n'est pas automatique
Refinancer par un crédit hypothécaire	Un nouveau crédit amortissable couvre la différence, garanti par la maison : montant à partir de 22 000 €, ratio hypothécaire plafonné à environ 70 %, endettement et reste à vivre examinés
Combiner	Utiliser l'assurance-vie pour une partie et emprunter le reste réduit la somme à rembourser par mensualités

Si le contrat d'assurance-vie est nanti au profit du prêteur, parlez-lui avant tout rachat. Le principe du prêt in fine est détaillé dans le crédit hypothécaire in fine.

Dans quel ordre et avec quel calendrier ?

1. Faire le point : capital dû à l'échéance, valeur de rachat de l'assurance-vie, intérêts restant à payer.
2. Demander l'estimation de la maison, et simuler le crédit pour le capital manquant.
3. Demander le rachat partiel de l'assurance-vie, si vous le retenez : comptez jusqu'à deux mois.
4. Recevoir l'offre de prêt : vous ne pouvez l'accepter que dix jours après l'avoir reçue, et l'hypothèque se signe devant notaire.
5. Rembourser le prêt in fine à l'échéance avec les fonds, et obtenir la mainlevée de l'ancienne hypothèque.

Les délais s'additionnent : un dossier lancé le dernier mois laisse peu de marge. Le simulateur étudie ici une trésorerie, pas la reprise d'un prêt immobilier : le prêteur vérifiera l'usage des fonds, qui est justifié au-delà d'un certain montant. Regardez aussi le rachat de crédit propriétaire si vous avez aussi des crédits conso.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif, sans famille nommée : un couple de 62 et 60 ans, salariés en CDI, qui gagnent 3 000 € et 2 000 € nets par mois. Leur maison est estimée 320 000 €. Hypothèses de l'exemple : ils ont souscrit il y a douze ans un prêt in fine de 150 000 € garanti par une hypothèque sur cette maison, adossé à une assurance-vie qui ne vaut aujourd'hui que 90 000 €. Le capital manquant est de 60 000 €, et ils n'ont pas d'autre crédit.

Le prêt in fine représentait 47 % de la valeur de la maison à l'origine (150 000 / 320 000). Un crédit de 60 000 €, une fois l'assurance-vie utilisée, ne représente plus que 19 % : bien en dessous de la limite. Dans le simulateur, 60 000 € ouvrent quelques formules à partir de 10 ans, et deux formules à 7 ans ; avec un seul des deux revenus, ou à 68 et 66 ans avec 2 200 € et 1 400 € de pensions, la liste reste ouverte. Si le capital manquant était de 90 000 € (28 % de la valeur), la liste serait la même. À 62 ans, une durée de 12 ans mène à 74 ans en fin de prêt. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet. Une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Le capital manquant est inférieur à 22 000 € : aucun crédit hypothécaire ne s'ouvre, l'épargne ou un crédit conso suffisent.
• Le capital manquant, ajouté aux autres dettes garanties, dépasserait environ 70 % de la valeur de la maison : la différence doit venir d'ailleurs.
• Votre revenu ne porterait pas la mensualité : regardez la vente, ou le prêt viager hypothécaire à partir de 60 ans, sans mensualité.
• Votre prêt in fine est lié à un bien locatif en SCI : une partie des formules écarte la SCI.
• Vous voulez financer un achat immobilier ou un projet professionnel : FOUNDY ne les finance pas.

Questions fréquentes

Mon prêt in fine arrive à terme et l'assurance-vie ne couvre pas tout le capital : que faire ?

Calculez le capital manquant, puis choisissez entre un rachat partiel d'assurance-vie, une vente, un nouveau crédit amortissable sur la maison, ou un mélange. Commencez plusieurs mois avant l'échéance, car les délais d'assureur, d'offre et de notaire s'additionnent.

Puis-je emprunter sur ma maison pour combler la différence ?

Oui si le montant atteint 22 000 € au moins, si le total des dettes garanties reste sous environ 70 % de la valeur de la maison et si votre revenu porte la mensualité. Le simulateur étudie une trésorerie : le prêteur vérifie ensuite l'usage des fonds.

Combien de temps l'assurance-vie met-elle à verser un rachat partiel ?

L'assureur doit verser les sommes dans les 2 mois qui suivent la demande de rachat. Si le contrat est nanti, parlez d'abord à votre prêteur.

Comment est imposé un rachat partiel d'assurance-vie de plus de 8 ans ?

Seule la part de gains est imposée. Elle bénéficie d'un abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple), puis est taxée à 7,5 % si les primes nettes non remboursées ne dépassent pas 150 000 €, à 12,8 % au-delà, avec les prélèvements sociaux.

Faut-il lever l'hypothèque de mon prêt in fine pour en prendre une nouvelle ?

Si le prêt in fine est garanti par une hypothèque, sa mainlevée est nécessaire lors d'un remboursement : elle n'est pas automatique et peut entraîner des frais. Votre notaire organise l'ordre des actes.

Pour voir ce que votre maison et vos revenus ouvrent, lancez la simulation de crédit hypothécaire : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées, et la décision appartient au prêteur. Voyez aussi toutes les situations de trésorerie hypothécaire et le calcul du taux moyen pondéré de vos crédits.