Réussir sa simulation de regroupement : les huit données qui changent le résultat

En bref

Huit données font varier le résultat d'une simulation de regroupement : la valeur du bien, le prêt immobilier que vous gardez, vos revenus, vos mensualités, votre âge, votre situation familiale, la durée et le projet. Les cinq premières décident de la liste des formules ouvertes ; les trois dernières décident de ce qui est financé et pour combien de temps.

Une simulation réaliste n'est pas une simulation flatteuse : une donnée oubliée donne le plus souvent une liste trop optimiste, qui se défait quand le dossier est étudié sur pièces.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vous êtes propriétaire et vous allez lancer une simulation de regroupement de crédits.
• Vous avez plusieurs crédits en cours, un prêt immobilier peut-être, et vous ne retrouvez pas toutes les mensualités de mémoire.
• Vous hésitez sur la valeur de votre bien, sur les revenus à inclure ou sur le montant à demander.
• Vous voulez que le résultat affiché soit celui que votre dossier confirmera.

Quelles sont les huit données et que changent-elles ?

Voici l'effet de chacune dans le simulateur, mesuré sur un même profil, celui de Nathalie (exemple plus bas), en ne changeant qu'une donnée à la fois.

Donnée	Ce que le simulateur en fait	Effet dans l'exemple
1. Valeur du bien	Elle sert au ratio hypothécaire : les dettes garanties divisées par la valeur	Sans effet de 230 000 € à 120 000 € ; à 100 000 € (ratio de 95 %), plus aucune formule avec hypothèque
2. Prêt immobilier gardé	Son capital restant dû entre dans le ratio, sa mensualité dans l'endettement	Oublier le prêt (capital et mensualité) ajoute une formule : la liste devient trop optimiste
3. Revenus nets	Ils fixent l'endettement et le reste à vivre	Sans les 250 € de pension reçue, une formule de moins ; à 2 200 € au lieu de 2 700 €, deux de moins ; à 1 900 €, une seule
4. Mensualités exactes	Elles composent l'endettement avant l'opération	100 € oubliés sur 2 700 € de revenus font passer l'endettement de 46 à 50 %
5. Âge	L'âge en fin de prêt est plafonné, de 85 à 95 ans selon la formule	À 75 ans sur 12 ans, 87 ans à l'échéance : il ne reste que deux formules, toutes avec hypothèque
6. Situation familiale	Le nombre d'enfants à charge fait monter le reste à vivre exigé	Sans enfant, une formule de plus ; avec trois enfants, deux de moins
7. Durée	Les formules ont une durée minimale et maximale	À 3 ans, aucune formule ; à 5 ans ou 12 ans, la liste complète
8. Projet	Montant regroupé, trésorerie en plus, nombre de crédits repris	Avec 20 000 € de besoin en plus, plusieurs formules de plus ; avec un ou deux crédits seulement, une seule formule

Quelles données oublie-t-on le plus souvent ?

Le simulateur demande aussi des lignes facultatives qui ne coûtent rien à renseigner et qui changent l'endettement ou le reste à vivre :

• Les revenus qui ne sont pas un salaire : prestations familiales de la CAF, primes et heures supplémentaires, loyers perçus, pension alimentaire reçue. Chaque ligne a sa case. Les établissements appliquent ensuite leurs propres règles sur pièces, et ne retiennent pas toujours tout.
• Les charges qui s'ajoutent : une pension alimentaire versée, qui pèse sur le reste à vivre.
• Les crédits sans mensualité apparente : un découvert, un renouvelable dont la mensualité varie. Prenez la dernière échéance du relevé.
• Le mode de détention du bien (pleine propriété, démembrement, société civile immobilière) : il est demandé, car il ferme certaines formules.

Comment vérifier ses données avant de simuler ?

Chaque donnée a une pièce qui la prouve, et c'est la pièce qui l'emporte en fin de compte. Rassemblez avant de saisir :

• l'estimation de la valeur du bien (notaire ou agence immobilière) et le titre de propriété ;
• les tableaux d'amortissement de tous les crédits en cours, qui donnent capital restant dû et mensualité exacts ;
• les trois derniers bulletins de salaire (ou les justificatifs de pension), celui de décembre avec le cumul, et le dernier avis d'imposition ;
• les relevés de compte des trois derniers mois.

Pour la liste complète des pièces, voyez toutes les questions sur les pièces et les délais.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Nathalie, 52 ans, professeure des écoles, divorcée, un fils de 17 ans. Revenus : 2 450 € nets plus 250 € de pension reçue, soit 2 700 €. Maison estimée 230 000 €, avec 70 000 € à rembourser sur le prêt immobilier (560 € par mois), qu'elle garde. Trois crédits : un renouvelable de 6 000 €, un prêt personnel de 12 000 € et un prêt auto de 7 000 €, soit 25 000 € et 680 € par mois. Son endettement actuel est de (560 + 680) / 2 700, soit 46 %. Son ratio hypothécaire, avec 25 000 € de crédits repris, est de 41 %.

Saisie exacte, sa simulation affiche une liste de formules dont une partie est sans garantie et une partie avec hypothèque. Si elle ne déclare pas la pension de son fils, une formule disparaît. Si elle oublie le prêt immobilier, une formule apparaît, qui disparaîtra à l'examen du dossier. La mensualité et l'exemple représentatif de chaque formule se calculent dans le simulateur.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Vous n'avez qu'un crédit conso à regrouper : la liste est courte quelles que soient les données, et une renégociation peut suffire.
• Vous voulez voir « jusqu'où ça passe » en gonflant volontairement une donnée : le dossier sur pièces ramènera le résultat à la réalité.
• Vous voulez reprendre aussi votre prêt immobilier : à partir de 60 % de crédits immobiliers dans l'opération, elle relève du crédit immobilier et le simulateur ne retient aucune formule.

Questions fréquentes

Quelles informations dois-je saisir pour que ma simulation soit réaliste ?

Huit données principales : la valeur du bien, le capital et la mensualité du prêt immobilier gardé, vos revenus nets, la mensualité de chaque crédit, votre âge, votre situation familiale, la durée souhaitée et le projet. Reprenez-les sur vos tableaux d'amortissement et vos bulletins plutôt que de mémoire.

Si je me trompe de 100 € sur mes mensualités, est-ce grave ?

Dans l'exemple, 100 € oubliés sur 2 700 € de revenus déplacent l'endettement de 46 à 50 %, ce qui peut fermer des formules plafonnées plus bas. Le dossier sur pièces rétablit la vraie valeur, d'où l'intérêt de la saisir dès le départ.

Dois-je déclarer la pension alimentaire que je reçois dans mes revenus ?

Le simulateur a une case pour les autres revenus mensuels et la compte. Dans l'exemple, la retirer fait perdre une formule. Les établissements décident sur pièces de ce qu'ils retiennent.

Une simulation à la hausse ou à la baisse change-t-elle mon dossier ?

La simulation n'engage à rien et peut se refaire. Mais le conseiller et les établissements partent des pièces : une donnée gonflée ne tient pas à l'examen. Il vaut mieux simuler avec des chiffres justes et des variantes (durée, trésorerie) que forcer une donnée.

Le simulateur tient-il compte de mon état de santé ou de mon métier précis ?

Il demande votre statut professionnel et votre ancienneté, pas votre état de santé. L'assurance éventuelle et ses conditions sont étudiées au moment du dossier, avec l'établissement.

Pour vérifier vos huit données avant de simuler, ouvrez la simulation de regroupement : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées, et la décision appartient au prêteur.

Pour la suite, voyez les 7 critères d'un dossier de propriétaire finançable, pour qui FOUNDY est fait, et pour qui il ne l'est pas et la simulation de rachat de crédits pas à pas.