Propriétaires de 50 à 65 ans : toutes les situations avant la retraite

En bref

Entre 50 et 65 ans, un propriétaire peut regrouper ses crédits conso, emprunter sur sa maison pour des travaux ou les études de ses enfants, ou investir à crédit. Dans le simulateur, l'âge n'écarte aucune durée usuelle avant 65 ans : sans garantie jusqu'à 15 ans le plus souvent, avec une hypothèque jusqu'à 25 ans. Ce qui se resserre à cet âge est le revenu retenu et la distance qui vous sépare de la retraite.

Cette page donne les règles communes de la tranche d'âge, puis renvoie vers chaque situation. La décision appartient au prêteur.

Ce que les établissements prêteurs regardent pour un propriétaire de 50 à 65 ans

Voici les repères généraux relevés dans le simulateur, sans distinguer les établissements.

Critère	Ce que l'on observe
Durée d'un regroupement	Le plus souvent 15 ans sans garantie (quelques offres vont à 20 ans selon le montant), jusqu'à 25 ans avec une hypothèque
Durée d'un crédit hypothécaire de trésorerie	De 5 à 25 ans, avec un ratio hypothécaire le plus souvent plafonné à 70 %
Limite d'âge en fin de prêt	Le plus souvent 85 ans sans garantie, de 85 à 95 ans avec une hypothèque, selon l'offre
Effet de l'âge sur ces durées	Aucun de 50 à 65 ans ; la durée sans garantie recule vers 67 ans, et vers 70 ans le plus souvent à 15 ans
Revenus d'activité	À partir de 57 ans, certains établissements ne retiennent que 70 % des revenus d'activité d'un salarié ; pas de décote pour une pension de retraite
Revenu plancher	Environ 1 500 € nets pour le foyer sur la plupart des offres de regroupement
Endettement après l'opération	Plafonné de 35 à 50 % selon l'offre, le plus souvent 45 %
Ratio hypothécaire d'un regroupement	Varie selon l'établissement et le rang de l'hypothèque
Prêt viager hypothécaire	Dès 60 ans pour chaque emprunteur, pleine propriété, un seul crédit repris au plus, à partir de 40 000 €

Le point à retenir est le revenu, pas l'âge. Le simulateur compte les revenus d'aujourd'hui et ne projette pas le départ à la retraite ; le prêteur, lui, doit tenir compte de la baisse de revenu qu'elle entraîne. L'ACPR, qui contrôle les intermédiaires, a d'ailleurs relevé des cas où la date prévisible de départ à la retraite n'était pas recueillie : préparez-la, avec une estimation de pension.

Toutes les situations

Les bases de la tranche d'âge

• Rachat de crédit après 50 ans : tout ce qu'il faut savoir.
• Propriétaire sans crédit après 50 ans : obtenir de la trésorerie sans vendre sa maison.
• Crédit hypothécaire senior et retraité : financer ses projets après 60 ans.
• Regrouper sur 15 ou 20 ans : avec ou sans garantie hypothécaire.
• Rachat de crédits pour les propriétaires : le principe général.

Les projets de fin de carrière

• Enfants encore à charge à 52 ans : études des enfants ou préparation de la retraite ?
• Fin des études à quatre ans de la retraite : combien emprunter, sur quelle durée ?
• Solder les dernières années de son prêt immobilier dans une trésorerie hypothécaire.
• Maison devenue trop grande : aménager un studio indépendant pour le louer.
• Crédit hypothécaire de trésorerie : utiliser des fonds libres.

Les revenus et la durée

• Un seul salaire, retraite dans quatre ans : jusqu'où va une trésorerie hypothécaire.
• Ancien militaire de 55 ans, pension précoce : trésorerie hypothécaire possible ?
• Écart d'âge dans le couple : la durée se cale-t-elle sur le plus âgé ?
• Mon fils de 28 ans peut-il être co-emprunteur pour m'aider à obtenir le prêt ?
• Les revenus de retraite pris en compte par les banques : lesquels, et comment ?

Santé et assurance

• Assurance emprunteur après 55 ans : comment ne pas la payer trop cher.
• Prêt hypothécaire à 60 ans avec un problème de santé : assurance et convention AERAS.
• Convention AERAS : emprunter avec un risque de santé aggravé.

Investir et se séparer

• SCPI à crédit à 55 ans : la dernière ligne droite avant la retraite.
• SCPI à crédit à 60 ans : quelle durée, quelle assurance ?
• Divorcer à 58 ans : racheter la part de son conjoint et préparer sa retraite.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Patrick et Martine, 58 et 57 ans, mariés, avec deux enfants étudiants de 20 et 23 ans. Patrick, ingénieur en CDI depuis 25 ans, gagne 4 200 € nets par mois et part à la retraite dans quatre ans ; Martine, qui a cessé de travailler il y a quinze ans, n'a pas de revenu. Leur maison est estimée 420 000 € ; il reste 30 000 € sur leur prêt à 1,5 % (400 € par mois). Leurs crédits conso : un prêt auto de 15 000 € (330 €) et un renouvelable de 8 000 € (250 €), soit 23 000 € et 580 € par mois.

Leur endettement est de (400 + 580) / 4 200 = 23 %. Ils veulent financer la fin des études des enfants et des travaux d'adaptation, et solder les crédits conso avant la retraite de Patrick. Solder les 23 000 € et obtenir 50 000 € de trésorerie, sur une durée envisagée de 12 ans, donnerait un ratio hypothécaire de (23 000 + 50 000 + 30 000) / 420 000 = 25 % : le simulateur ouvre plusieurs offres, avec et sans garantie. Un crédit hypothécaire de trésorerie seul de 80 000 € sur 12 ans, le prêt gardé comptant pour (80 000 + 30 000) / 420 000 = 26 %, en ouvre quelques-unes. À 70 ans, âge de Patrick en fin de prêt, aucune limite d'âge n'est en jeu ; la vraie question est le revenu de la retraite, traitée dans la situation « un seul salaire, retraite dans quatre ans ». Une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total : le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Le revenu net du foyer est nettement sous 1 500 € : il ne reste que les offres sans plancher.
• Votre bien est en SCI, en indivision ou en démembrement : une partie des offres l'écarte, et le prêt viager exige la pleine propriété.
• Vous voulez acheter votre résidence principale ou un logement locatif en nom propre : FOUNDY ne finance pas ces achats.
• Vous avez moins de 60 ans : le prêt viager hypothécaire n'est pas ouvert, et un seul de vous deux de moins de 60 ans suffit à le fermer.
• Votre départ à la retraite est proche et votre pension sera très inférieure à votre salaire : calez d'abord le projet sur la pension.

Questions fréquentes

J'ai 57 ans, ma maison est presque payée et j'ai des projets et des crédits : quelles solutions existent à mon âge ?

Trois voies : regrouper vos crédits conso en gardant votre prêt immobilier, emprunter sur votre maison pour des travaux ou des études, ou investir à crédit. Les durées vont jusqu'à 25 ans avec une hypothèque, le plus souvent 15 ans sans garantie. Le revenu retenu pèse plus que l'âge.

Y a-t-il un âge limite pour emprunter sur sa maison à 58 ans ?

Les offres fixent un âge maximal en fin de prêt, le plus souvent 85 ans sans garantie et de 85 à 95 ans avec une hypothèque. À 58 ans, une durée de 25 ans mène à 83 ans : aucune durée usuelle n'est écartée avant 65 ans.

À partir de quel âge mes revenus sont-ils moins bien retenus ?

À partir de 57 ans, certains établissements ne retiennent que 70 % des revenus d'activité d'un salarié. Il n'y a pas de décote pour une pension de retraite. Dans le simulateur, un salarié de 57 ans à 2 100 € voit une offre se fermer sur le plancher de 1 500 €.

Je pars à la retraite dans quatre ans : le prêteur tient-il compte de la baisse de mes revenus ?

Le simulateur compte vos revenus d'aujourd'hui et ne projette pas votre départ. L'ACPR, qui contrôle les intermédiaires, a pourtant relevé qu'il faut recueillir la date de départ et alerter sur la baisse de revenu prévisible. Estimez votre pension et testez le projet avec elle.

Mon conjoint n'a pas de revenu : cela ferme-t-il des offres ?

Dans le simulateur, un conjoint sans revenu compte dans le foyer et relève le reste à vivre demandé, mais les offres retenues sont les mêmes avec ou sans lui comme co-emprunteur. Seule une offre très exigeante sur le reste à vivre peut se fermer.

À partir de quand le prêt viager hypothécaire est-il possible ?

Dès 60 ans pour chacun des emprunteurs, avec une maison en pleine propriété et un seul crédit repris au plus. Si l'un de vous a moins de 60 ans, il ne s'ouvre pas. Aucun taux n'est donné à titre indicatif : le prêteur étudie le dossier.

Pour aller plus loin

Pour voir ce que votre budget ouvre, lancez la simulation de crédit hypothécaire ou celle du regroupement de crédits : elles sont gratuites et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées. La décision appartient au prêteur.

Les principes généraux : le crédit hypothécaire pour propriétaire et le rachat de crédits des propriétaires.