Concubin de 76 ans : le partenaire survivant pourra-t-il rester dans la maison

En bref

Non, rien ne garantit à votre compagne de rester dans la maison : sans mariage ni PACS, elle n'a aucun droit sur un logement acheté par vous seul, ni sur votre héritage, sauf testament. Un prêt viager hypothécaire ajoute une dette que vos héritiers devront payer, ou la maison sera vendue.

Le prêt n'est pas ce qui expose votre compagne : c'est l'absence de protection juridique, que le prêt rend plus visible. Les protections se prévoient avant de signer, avec un notaire. La décision d'accorder le prêt appartient au prêteur.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vous avez environ 76 ans et vous vivez en couple sans être marié ni pacsé.
• La maison où vous vivez a été achetée par vous seul, en pleine propriété, et elle est payée.
• Votre compagne a plus de 60 ans, ou presque, et dépend en partie de la maison pour se loger.
• Vous avez un besoin d'argent d'au moins 40 000 € (adaptation, aides à domicile, aide à un proche).
• Vous voulez qu'elle reste dans la maison si vous mourez le premier.

Que se passe-t-il pour votre compagne à votre décès ?

Question	Concubinage	Mariage ou PACS
Droit sur la maison achetée par un seul	Aucun	À voir avec le notaire
Héritage	Aucun, sauf testament	À voir avec le notaire
Droits de succession	60 % après un abattement de 1 594 €	Conjoint et partenaire de PACS exonérés
Pension de réversion	Aucune	Mariage seulement, dès 55 ans, sous plafond de ressources

Si la maison est achetée à deux, les concubins sont propriétaires indivis par moitié, sauf autre répartition dans l'acte. La compagne y a alors des droits, mais le simulateur n'étudie pas le prêt viager hypothécaire pour un bien en indivision. C'est le compromis à connaître : plus elle est protégée par la propriété, moins le prêt est possible.

Quelles protections mettre en place avant de signer ?

1. Le mariage ou le PACS. Le conjoint et le partenaire de PACS sont exonérés de droits de succession ; la pension de réversion suppose le mariage.
2. Un testament en sa faveur. C'est la seule façon de lui laisser quelque chose en concubinage. La part que vous pouvez léguer librement est limitée si vous avez des enfants (réserve héréditaire). Le legs est taxé à 60 % après 1 594 €.
3. Un prêt à deux. Dans le simulateur, une compagne d'au moins 60 ans peut être co-emprunteuse. La dette n'est alors exigible qu'au décès du dernier vivant des co-emprunteurs. Si elle n'est pas propriétaire, c'est à l'établissement de dire s'il l'accepte et à quelles conditions.
4. Un notaire dès le départ, qui reçoit de toute façon l'offre : elle ne peut être acceptée que dix jours après sa réception, par acte notarié.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif, sans prénom : un concubin de 76 ans, qui vit depuis vingt ans avec sa compagne de 72 ans. La maison, payée, est à son seul nom, en pleine propriété, estimée 240 000 €. Il perçoit 1 650 € par mois et elle 1 000 € (hypothèse). Il n'a pas d'enfant (hypothèse) et veut réunir 40 000 € pour adapter la maison.

Dans le simulateur, 40 000 € représentent 16,7 % de la valeur, et une formule est retenue, que ce soit seul ou avec sa compagne co-emprunteuse. Avec une compagne de 58 ans, le dossier est refusé, car chaque emprunteur doit avoir 60 ans ; avec une compagne de 61 ans, une formule est retenue. Si la maison était en indivision, le prêt ne serait pas étudié.

À son décès, sans testament, sa compagne n'aurait aucun droit. Avec un legs de la maison, les droits seraient de (240 000 - 1 594) x 60 %, soit environ 143 044 €, avant toute dette : le legs est donc coûteux. Se marier supprimerait ces droits, et ouvrirait la pension de réversion à 55 ans minimum. Aucun taux n'est publié pour le prêt : l'offre du prêteur chiffre les intérêts.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Votre compagne a moins de 60 ans et vous voulez qu'elle soit co-emprunteuse : le dossier est refusé tant qu'elle n'a pas 60 ans.
• La maison est achetée à deux en indivision : le prêt viager hypothécaire n'est pas étudié.
• Vous avez un enfant à charge dans la maison : le prêt n'est pas étudié.
• Votre besoin est inférieur à 40 000 € : le prêt n'est pas étudié non plus.
• Vous voulez avant tout protéger votre compagne : commencez par un notaire, avant toute simulation.

Pour les couples mariés ou pacsés, voyez le cas du conjoint plus jeune et toutes les situations selon l'état civil.

Questions fréquentes

Je vis en concubinage depuis vingt ans dans ma maison : si je meurs, ma compagne pourra-t-elle y rester avec un prêt viager hypothécaire ?

Rien ne le garantit : en concubinage, elle n'a aucun droit sur une maison achetée par vous seul, sauf testament. Le prêt ajoute une dette que vos héritiers paient ou la maison est vendue. Un notaire peut organiser une protection avant la signature.

Ma compagne peut-elle être co-emprunteuse alors que la maison est à mon nom ?

Le simulateur accepte une co-emprunteuse d'au moins 60 ans. Si elle n'est pas propriétaire, l'établissement prêteur décide s'il l'accepte. Avec une co-emprunteuse, la dette n'est exigible qu'au décès du dernier vivant.

Combien ma compagne paierait-elle de droits si je lui lègue la maison ?

Une personne sans lien de parenté paie 60 % après un abattement de 1 594 €. Sur 240 000 €, cela fait environ 143 044 € avant toute dette. Le conjoint marié est exonéré.

Ma compagne touchera-t-elle une pension de réversion si je meurs ?

Non : la pension de réversion de l'Assurance retraite suppose d'avoir été marié au défunt. Le concubinage et le PACS n'y donnent pas droit.

Pour voir ce que votre dossier ouvre, avec ou sans votre compagne comme co-emprunteuse, lancez la simulation de prêt viager hypothécaire : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées, et la décision appartient au prêteur. Retrouvez aussi toutes les situations du prêt viager hypothécaire et le guide complet.