Prêt viager hypothécaire : intérêts payés chaque mois ou ajoutés à la dette ?

En bref

Par défaut, oui : dans un prêt viager hypothécaire, les intérêts sont capitalisés, c'est-à-dire ajoutés chaque année à la dette, qui n'est exigible qu'au décès ou à la vente du bien. La loi permet aussi, si le contrat le prévoit, de payer seulement les intérêts en cours de route. Le simulateur FOUNDY étudie la formule sans mensualité.

Comment la dette grossit-elle quand les intérêts sont capitalisés ?

Chaque année, les intérêts de l'année s'ajoutent au capital. L'année suivante, les intérêts se calculent sur ce total plus élevé : c'est l'effet boule de neige, d'autant plus marqué que le prêt dure. La dette ne peut toutefois jamais dépasser la valeur du bien à l'échéance (articles L315-1 et L315-15 du Code de la consommation).

	Intérêts capitalisés	Intérêts payés en cours de prêt
Paiement en cours de prêt	Aucun	Les intérêts, selon l'échéancier du contrat
La dette	Augmente chaque année	Reste égale au capital versé
En cas d'impayé	Sans objet	Le prêteur peut exiger les intérêts échus, et l'emprunteur perd le bénéfice du terme

Où lire la projection de la dette ?

Le simulateur n'affiche pas de projection de la dette. Elle figure dans l'offre du prêteur : pour un capital versé en une fois, l'offre doit contenir l'état des intérêts accumulés sur la durée prévisionnelle du prêt (article L315-9). Ce tableau mesure l'effet boule de neige.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Monique, 76 ans, veuve, propriétaire en pleine propriété d'une maison estimée 240 000 €, avec 1 650 € de revenus. Elle veut 40 000 € (17 % de la valeur de la maison) pour adapter sa maison et aider un petit-fils, sans mensualité : les intérêts capitalisés lui conviennent. Reste à mesurer ce que deviendra la dette après dix ou quinze ans, et c'est l'offre qui le dit. Le simulateur étudie ce capital sans mensualité ; le coût figure dans l'offre du prêteur.

Questions fréquentes

Je ne veux pas de mensualité : les intérêts s'ajoutent-ils au capital à rembourser ?

Oui, par défaut : les intérêts sont capitalisés chaque année, et la dette augmente jusqu'au décès ou à la vente du bien. Elle ne peut pas dépasser la valeur du bien à l'échéance.

Puis-je payer les intérêts chaque mois pour que la dette ne grossisse pas ?

Si le contrat le prévoit, oui : la loi autorise le paiement périodique des seuls intérêts. En cas d'impayé, le prêteur peut exiger les intérêts échus et l'emprunteur perd le bénéfice du terme. Le simulateur FOUNDY étudie la formule sans mensualité.

Mes enfants devront-ils payer plus que la valeur de la maison ?

Non : la dette est plafonnée à la valeur de l'immeuble, et si elle est inférieure, l'excédent revient à l'emprunteur ou à ses héritiers.

Pour étudier votre besoin, lancez la simulation. Voyez aussi le capital ou les versements périodiques, le guide complet du prêt viager hypothécaire et la façon de comparer les prêts viagers, dans le cadre du prêt viager.