Promesse de vente signée : comment gérer un regroupement en cours avec la vente à venir

En bref

Une promesse de vente signée ne bloque pas un regroupement de crédits, mais elle change ce qu'il faut garantir. Si le regroupement doit s'appuyer sur une hypothèque prise sur le bien promis, elle sera levée quelques semaines plus tard chez le même notaire, avec des frais dans les deux sens. Un regroupement sans garantie, ou l'attente de l'acte pour solder les crédits avec le prix, évite cette double dépense. Le point à régler avant toute signature : l'ordre des actes.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vous êtes propriétaire de la maison que vous vendez, payée ou presque.
• Vous avez signé une promesse ou un compromis de vente, avec une date limite pour l'acte définitif.
• Un regroupement de vos crédits à la consommation est en cours : simulation faite, dossier déposé ou offre reçue.
• Ce regroupement prévoit une hypothèque sur la maison promise, ou pourrait en prévoir une.
• Vous voulez savoir si vous devez arrêter, modifier ou poursuivre.

Que dit la promesse de vente, et que change-t-elle à votre crédit ?

Dans une promesse unilatérale de vente, le vendeur ne peut pas laisser son bien sur le marché ni le vendre à une autre personne pendant la durée de validité. La promesse décrit le bien : elle mentionne l'existence d'une hypothèque, la date limite de signature de l'acte définitif, et peut contenir des conditions suspensives (prêt immobilier de l'acquéreur, certificat d'urbanisme, travaux du vendeur, purge du droit de préemption). Si l'une d'elles n'est pas levée, la vente tombe. Une hypothèque nouvelle, inscrite entre la promesse et l'acte, change la description du bien : elle doit être traitée avec le notaire avant toute signature.

Dans quel ordre passent les actes ?

Étape	Ce qui se passe	Ce qu'il faut faire
1. Promesse signée	Le bien est promis ; date limite d'acte fixée	Prévenir le conseiller de votre dossier et le notaire de la vente
2. Offre de regroupement reçue	Pour un crédit garanti par une hypothèque, acceptation possible dix jours après réception	Décider avant d'accepter : hypothèque, ou regroupement sans garantie
3. Acte de crédit chez le notaire (si hypothèque)	L'hypothèque est inscrite sur le bien promis	Obtenir l'accord du notaire de la vente avant de signer
4. Acte de vente	Le prix rembourse le prêteur ; mainlevée de l'hypothèque	Prévoir les frais de mainlevée et une indemnité éventuelle

Que coûte une hypothèque que l'on lève un mois après ?

La mise en place d'une hypothèque conventionnelle comprend la rémunération du notaire, la taxe de publicité foncière et des frais de formalités. La mainlevée, nécessaire si vous vendez avant le remboursement total, est dans tous les cas payante : un office notarial l'évalue à 0,32 % du montant du prêt. Pour un crédit garanti, l'indemnité de remboursement anticipé est plafonnée à 6 mois d'intérêts et à 3 % du capital restant dû, et n'est pas due si la vente suit un changement de lieu de travail, une cessation forcée d'activité ou un décès. Un regroupement sans garantie ne comporte ni mainlevée ni inscription.

Ce que regardent les établissements prêteurs

Ils lisent vos revenus, vos crédits et la valeur du bien, comme pour tout regroupement. Le simulateur n'a pas de champ « bien promis à la vente » : annoncez la vente à votre conseiller, qui présentera le dossier en conséquence. Un regroupement sur 5 ans et plus retient plus de formules que sur 3 ou 4 ans, avec ou sans hypothèque. Si le regroupement est déjà signé, voyez aussi le crédit hypothécaire avec un prêt immobilier en cours, et pour une maison à vendre sans acheteur, la garantie sur un bien en vente.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Michel et Françoise, 63 et 61 ans, mariés. Michel, retraité depuis un an, perçoit 2 300 € nets par mois, Françoise, en CDI depuis 20 ans, 1 800 € : 4 100 €. Leur maison est payée et estimée 320 000 €. Ils ont deux crédits : 25 000 € (520 €) et 7 000 € (210 €), soit 32 000 € et 730 € par mois, un endettement de 18 %. Hypothèses de l'exemple : ils ont signé une promesse de vente de leur maison pour un logement plus petit, et un regroupement des deux crédits garanti par une hypothèque de premier rang est en cours.

Ratio hypothécaire de l'hypothèque : 32 000 / 320 000, soit 10 %. Hypothèque inscrite puis levée un mois plus tard : environ 269 € de taxe de publicité foncière (0,70 % du capital majoré de 20 %), 102 € de mainlevée, soit 371 € hors rémunération du notaire, auxquels s'ajoute une indemnité éventuelle de remboursement anticipé, de 960 € au plus (3 % de 32 000 €). Un regroupement sans garantie évite ces 371 € : il n'y a ni inscription ni mainlevée. Dans le simulateur, les deux voies ouvrent des formules. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet. Une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Le prix de vente solde vos crédits dans les semaines qui viennent : attendre l'acte est plus simple qu'un regroupement.
• Votre regroupement est déjà signé et l'hypothèque inscrite : la question devient celle de la mainlevée, à régler avec votre notaire.
• La vente est conditionnelle à un prêt d'acquéreur incertain : si elle tombe, votre regroupement doit tenir sans elle.
• Vous vendez pour acheter une résidence principale et voulez la financer : ce n'est pas un projet que FOUNDY finance.
• Votre maison est en indivision ou en SCI : le choix de formules se réduit.

Questions fréquentes

J'ai signé une promesse de vente pour ma maison alors que mon regroupement est en cours : que se passe-t-il ?

Le regroupement n'est pas bloqué, mais une hypothèque sur le bien promis doit être discutée avec votre notaire avant toute signature. Un regroupement sans garantie ne change rien à la vente.

Mon regroupement est garanti par une hypothèque sur la maison promise : dois-je tout arrêter ?

Pas forcément. Vous pouvez signer, puis lever l'hypothèque à l'acte de vente, avec des frais de mainlevée. Si le prix solde vos crédits dans les semaines qui viennent, attendre l'acte coûte souvent moins.

Quels frais éviter quand on vend sa maison alors qu'un regroupement est en cours ?

Sans hypothèque, aucun frais de mainlevée ni d'inscription. Avec hypothèque, il faut compter la taxe de publicité foncière, les frais de mainlevée et une indemnité éventuelle de remboursement anticipé, plafonnée à 6 mois d'intérêts et à 3 % du capital restant dû.

La vente peut tomber : mon regroupement tient-il quand même ?

Oui, si vous l'avez signé, il court quel que soit le sort de la vente. Si vous l'avez annulé pour la vente et qu'elle tombe, il faut repartir de zéro.

Dois-je prévenir mon conseiller de la vente ?

Oui. Le simulateur n'a pas de champ pour une vente prévue : le conseiller en tient compte quand il présente le dossier aux établissements prêteurs.

Pour voir ce que donne votre dossier avec et sans hypothèque, lancez la simulation de regroupement de crédits : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées, et la décision appartient au prêteur. Voyez aussi toutes les situations de vente prévue, le regroupement de crédits de propriétaire et la page rachat de crédit pour propriétaires.