Solder les dernières années de son prêt immobilier dans une trésorerie hypothécaire

En bref

Oui, le solde d'un prêt immobilier presque fini peut entrer dans un crédit hypothécaire de trésorerie, mais ce n'est utile que si une raison précise l'impose. Quand il reste peu à rembourser sur un bien de grande valeur, le ratio hypothécaire est le même que vous gardiez ou soldiez le prêt : solder ne libère aucune marge de garantie dont vous auriez besoin. Il efface en revanche un prêt à taux bas, et il rallonge la durée de la partie soldée.

Pour des travaux, un second effet compte : 50 000 € de projet et 30 000 € soldés font 80 000 €, au-dessus du seuil de 75 000 € qui change la catégorie d'usure du prêt. La décision appartient au prêteur.

Êtes-vous dans cette situation ?

• Vous êtes propriétaire de votre résidence principale, entre 55 et 65 ans.
• Il vous reste quelques années de prêt immobilier, pour un capital restant dû modeste (30 000 € dans notre exemple).
• Vous avez un projet de 50 000 à 80 000 € : études des enfants, travaux d'adaptation, solde de crédits.
• Vous hésitez entre garder le prêt et emprunter par-dessus, ou tout solder dans une seule opération.

Que perd-on, que gagne-t-on en soldant ?

	Garder le prêt et emprunter 50 000 €	Solder et emprunter 80 000 €
Le prêt immobilier à 1,5 %	Il court jusqu'à son terme : 79 mois restants, environ 1 500 € d'intérêts à venir	Il disparaît ; ses 30 000 € sont remboursés sur la durée du nouveau prêt
Votre ligne mensuelle de 400 €	Elle continue	Elle disparaît, remplacée par une part du nouveau prêt
Ratio hypothécaire	(50 000 + 30 000) / 420 000, soit 19 %	80 000 / 420 000, soit 19 %
La garantie du prêt actuel	Elle reste, la nouvelle hypothèque s'inscrit en 2e rang	Si le prêt est garanti par une hypothèque, une mainlevée est nécessaire, avec des frais
Catégorie d'usure pour des travaux	50 000 €, sous le seuil de 75 000 €	80 000 €, au-dessus du seuil de 75 000 €

La mainlevée est la décision du créancier de renoncer à son hypothèque ; elle n'est pas automatique et des frais sont dus, notamment lors d'un rachat de crédit. Si votre prêt immobilier est garanti par une caution et non par une hypothèque, il n'y a rien à lever. L'acte d'achat ou le tableau d'amortissement indique la garantie.

Pourquoi 75 000 € peuvent tout fermer

La Banque de France range les prêts pour travaux selon leur montant : jusqu'à 75 000 €, ils relèvent des seuils d'usure des crédits de trésorerie ; au-delà, de ceux des crédits immobiliers. Dans le simulateur, l'objet « travaux sur le logement » suit cette règle. Pour le dossier de l'exemple, 50 000 € de travaux ouvrent des formules, 75 000 € aussi, mais 80 000 € n'en ouvrent aucune : le taux effectif global estimé dépasse le seuil d'usure applicable. Pour y échapper, ne pas solder ou réduire le projet à 75 000 € au total. Si les fonds ne servent pas à des travaux, le seuil ne joue pas.

Que devient l'âge en fin de prêt ?

Patrick a 58 ans. Son prêt actuel s'arrête dans un peu plus de six ans, vers 64 ans et demi, soit deux ans et demi après son départ à la retraite prévu dans quatre ans. Un prêt de 12 ans le mènerait à 70 ans. Le simulateur lit le salaire d'aujourd'hui et ne projette pas la retraite : la page sur un seul salaire, retraite dans quatre ans explique comment caler la durée sur la pension. Le principe du prêt par-dessus l'existant est décrit dans crédit hypothécaire sans solder son prêt immobilier en cours.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Patrick et Martine, 58 et 57 ans, mariés, deux enfants étudiants. Patrick, ingénieur en CDI depuis 25 ans, gagne 4 200 € nets ; Martine n'a pas de revenu ; sa retraite est prévue dans quatre ans. Leur maison est estimée 420 000 €. Il leur reste 30 000 € à 1,5 % sur leur prêt immobilier (400 € par mois), et deux crédits conso de 15 000 € (330 €) et 8 000 € (250 €), soit 580 € par mois. Leur endettement est de (400 + 580) / 4 200, soit 23 %. Hypothèse de l'exemple : ils veulent 50 000 € pour la fin des études des enfants et l'adaptation de la maison, et ils gardent leurs crédits conso.

Leur prêt immobilier de 30 000 €, remboursé 400 € par mois à 1,5 %, dure encore 79 mois et coûte environ 1 500 € d'intérêts. Dans le simulateur, un crédit hypothécaire de 50 000 € avec le prêt gardé ouvre quelques formules, à 10, 12 et 15 ans ; solder les 30 000 € dans un prêt de 80 000 € en ouvre la même liste à 10 et 15 ans, et une de plus à 12 ans. Avec l'objet « travaux », en revanche, le prêt de 80 000 € n'ouvre aucune formule. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet. Une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total ; solder remplace ici un prêt de 6 ans et demi par une durée de 10 à 15 ans pour les mêmes 30 000 €.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Votre projet est un chantier de travaux et le total, prêt soldé compris, dépasse 75 000 € : gardez le prêt ou réduisez le projet.
• Votre prêt immobilier est encore long et à un taux très bas : le solder vous ferait payer plus longtemps ce qui coûte peu aujourd'hui.
• Votre besoin est inférieur à 22 000 € : le crédit hypothécaire n'est pas proposé pour un petit montant.
• Votre endettement après opération serait trop élevé : plusieurs formules plafonnent autour de 40 %, et vos crédits conso en cours restent à votre charge dans un crédit hypothécaire.

Questions fréquentes

Il me reste 30 000 € de prêt immobilier et un projet de 50 000 € : puis-je tout solder dans un seul prêt hypothécaire ?

Oui, le simulateur étudie un prêt de 80 000 €. Mais le ratio hypothécaire reste le même (19 % dans l'exemple) et solder efface un prêt à taux bas. Pour des travaux, 80 000 € dépassent le seuil de 75 000 € et peuvent fermer toutes les formules.

Si je solde mon petit prêt immobilier dans un nouveau prêt, est-ce que je perds mon taux à 1,5 % ?

Oui : le prêt à 1,5 % disparaît, et ses 30 000 € sont remboursés au taux et sur la durée du nouveau prêt. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet. Rester à 1,5 % jusqu'au terme coûte environ 1 500 € d'intérêts dans l'exemple.

Y a-t-il des frais pour solder un prêt garanti par une hypothèque ?

La mainlevée de l'hypothèque n'est pas automatique, notamment lors d'un rachat de crédit, et des frais de mainlevée sont alors à payer. Si l'hypothèque n'est pas levée, elle disparaît d'elle-même un an après la fin du remboursement. Une garantie par caution n'a pas de mainlevée.

Pourquoi le montant total change-t-il les offres pour des travaux ?

Les prêts pour travaux de 75 000 € ou moins relèvent des seuils d'usure des crédits de trésorerie, ceux de plus de 75 000 € des seuils des crédits immobiliers. En soldant, le total franchit parfois ce seuil et le taux effectif global estimé dépasse le seuil d'usure applicable.

Mon prêt immobilier est presque fini : vaut-il mieux le garder ?

Souvent oui, si rien ne vous oblige à le solder : il coûte peu et se termine. Solder peut se justifier pour alléger la ligne mensuelle, au prix d'une durée plus longue et d'un coût total plus élevé. Comparez les deux dans le simulateur.

Pour comparer les deux montages sur votre dossier, lancez la simulation de crédit hypothécaire : elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées, et la décision appartient au prêteur. Les autres situations de propriétaires de 50 à 65 ans sont réunies dans toutes les situations avant la retraite, et le principe est décrit dans crédit hypothécaire de trésorerie.