Cadres et salariés à revenus variables : toutes les situations de propriétaires

En bref

Un cadre propriétaire dont une partie du revenu varie peut regrouper ses crédits conso en gardant son prêt immobilier. Le simulateur range les primes, commissions et heures supplémentaires dans une case à part et les additionne en entier ; chaque établissement prêteur applique ensuite sa propre pondération sur vos pièces, que le simulateur ne connaît pas.

Le réflexe utile est de simuler deux fois, avec puis sans la part variable : si le résultat ne change pas, le dossier ne dépend pas de la pondération du prêteur. Cette page réunit les cas (bonus, intéressement, actions, changement d'employeur, revenu à la commission) et renvoie vers la page qui correspond au vôtre.

Ce que les établissements prêteurs regardent pour un revenu variable

Avant d'accorder un crédit, le prêteur se renseigne sur vos ressources et vos charges et demande des justificatifs. Pour un revenu qui varie, il regarde ce qui est régulier et prouvé par vos pièces. Voici comment chaque élément se déclare dans le simulateur et ce que vous préparez.

Élément de rémunération	Où le déclarer	Ce que vous préparez
Salaire fixe	« Revenus nets mensuels »	Trois derniers bulletins, avis d'imposition
Primes d'objectifs, commissions, heures supplémentaires	Case « Primes et heures supplémentaires », comptée en entier par le simulateur	Bulletin de décembre avec le cumul annuel, moyenne de douze mois
Bonus versé une fois par an	Divisé par douze dans la même case (conseil de FOUNDY)	Bulletin du mois de versement, courrier de l'employeur
Treizième mois prévu au contrat	Dans le salaire : c'est un élément du salaire	Bulletins sur douze mois
Intéressement, participation	Aucune case propre : en primes si vous les percevez, rien si elles sont bloquées sur un plan	Justificatif du versement, relevés bancaires
Actions gratuites, stock-options	Aucune case dans le simulateur	Détail des titres, si l'établissement le demande

Le simulateur demande aussi les trois derniers relevés bancaires, avec le justificatif des virements exceptionnels de plus de 200 € : un bonus ou une prime versés par virement séparé y apparaissent. Un treizième mois prévu par le contrat, un accord collectif ou un usage est une prime obligatoire qui fait partie du salaire ; un bonus variable décidé par l'employeur n'en fait pas partie.

Le détail de la méthode de chiffrage est dans comment faire valoir ses primes et commissions.

Toutes les situations

Faire compter votre rémunération variable

• Propriétaire aux revenus variables : primes, commissions, heures supplémentaires et la méthode de chiffrage.
• Bonus annuel et treizième mois : comment un bonus versé en mars se lit dans un revenu mensuel.
• Intéressement et participation : sommes versées ou bloquées sur un plan, et ce qu'on déclare.
• Actions gratuites et stock-options : ce que le simulateur ne prévoit pas et ce que vous pouvez montrer.
• Revenus en hausse récente : ne pas se faire lire sur d'anciens bulletins.

Votre statut ou votre secteur

• VRP payé à la commission : quels justificatifs pour un revenu entièrement variable.
• Consultant en société de conseil : un CDI stable, des missions qui changent.
• Personnel navigant : primes de vol variables et aptitude médicale, le revenu retenu.
• Salarié de banque : crédits internes à conditions préférentielles et autres crédits.

Votre parcours et votre foyer

• Cadre qui change d'employeur : une stabilité qui se démontre autrement.
• Haut revenu et nombreux petits crédits : comment faire le ménage.
• Exemple chiffré : couple de cadres, prêt immobilier à 1,2 % et 32 000 € de renouvelables.

Le test à faire avant de déposer : avec, puis sans la part variable

Le simulateur compte vos primes en entier, mais le prêteur peut les pondérer. Le test consiste à retirer la part variable et à regarder ce qui reste. Voici ce que donne ce test pour l'exemple chiffré plus bas, en faisant baisser le revenu fixe de Julien (le salaire de Camille ne bouge pas, les crédits non plus) :

Revenu fixe de Julien	Revenus du foyer	Formules sans garantie	Formules avec hypothèque
3 900 € (la fiche)	7 000 €	Plusieurs	Plusieurs
2 000 €	5 100 €	Plusieurs	Plusieurs
1 500 €	4 600 €	Plusieurs	Quelques-unes
1 000 €	4 100 €	Plusieurs	Une
500 €	3 600 €	Quelques-unes	Aucune
0 €	3 100 €	Une	Aucune

Lecture : tant que le fixe de Julien reste au-dessus d'environ 1 500 €, le résultat ne bouge presque pas, et la pondération que le prêteur applique à ses primes ne peut pas changer l'issue. En dessous, le dossier dépend de la part variable. Les mêmes listes ressortent si Julien déclare tout son revenu en primes : le simulateur additionne sans distinguer.

Exemple chiffré

Prenons un exemple fictif : Julien et Camille, 41 et 39 ans, mariés, deux enfants de 8 et 11 ans. Julien est cadre commercial en CDI (un fixe et des primes) et gagne 3 900 € nets par mois ; Camille, cadre en CDI, 3 100 € : 7 000 € au total. Leur maison est estimée 360 000 € ; il leur reste 210 000 € à 1,2 % sur leur prêt immobilier (1 050 € par mois), qu'ils veulent garder. Leurs crédits : trois renouvelables (14 000 €, 10 000 € et 8 000 €) et un prêt auto de 18 000 €, soit 50 000 € d'encours et 1 350 € de mensualités.

Leur endettement est de (1 050 + 1 350) / 7 000, soit 34 %. Leur projet : solder ces quatre crédits et financer 20 000 € de travaux, soit 70 000 € sur 15 ans, en gardant le prêt à 1,2 %. Avec une hypothèque de 2e rang, le ratio hypothécaire serait de (70 000 + 210 000) / 360 000, soit 78 %. Dans le simulateur, le résultat est le même que Julien déclare 3 900 € en salaire ou en primes, avec ou sans l'ancienneté de son poste actuel (changement d'employeur ou période d'essai compris) : plusieurs formules sans garantie et plusieurs avec hypothèque. Le simulateur calcule la mensualité et l'exemple représentatif complet. Une mensualité plus légère s'accompagne d'un allongement de la durée et peut augmenter le coût total.

Dans quels cas ce n'est pas pour vous

• Votre dossier ne tient que grâce à vos primes : le résultat dépendra entièrement de la pondération du prêteur.
• Vos primes n'apparaissent ni sur vos bulletins ni sur vos relevés : un revenu qui ne se justifie pas ne peut pas être retenu.
• Vos revenus viennent d'une activité indépendante ou d'une société que vous dirigez : voyez le principe du regroupement sans toucher au prêt immobilier et les pages d'indépendants.
• Vous voulez reprendre votre prêt immobilier dans l'opération : au-delà de 60 % de crédits immobiliers, aucune offre.
• Vous voulez acheter votre résidence principale ou un bien locatif : FOUNDY ne finance pas ces projets aujourd'hui.

Questions fréquentes

Je suis cadre commercial avec une grosse part de variable : le prêteur accepte-t-il de la compter ?

Votre dossier peut être étudié. Le simulateur compte vos primes en entier dans une case à part, et chaque établissement applique ensuite sa propre pondération sur vos bulletins et vos relevés. Simulez avec puis sans la part variable pour savoir si le résultat en dépend.

Mon bonus est versé une fois par an : comment le déclarer dans mes revenus mensuels ?

Le conseil de FOUNDY est de le diviser par douze et de le déclarer dans la case des primes, en gardant le bulletin du mois de versement. Ce n'est pas la règle d'un prêteur : chacun décide sur pièces.

Je viens de changer d'employeur : mon ancienneté dans le nouveau poste bloque-t-elle mon dossier ?

Dans l'exemple, ni une ancienneté de quelques mois ni une période d'essai ne ferment de formule dans le simulateur. Le prêteur relit vos pièces et peut demander votre contrat ou une attestation de l'employeur.

Mon intéressement est bloqué sur un plan d'épargne : faut-il le déclarer comme un revenu ?

Non, tant que vous ne le percevez pas : une somme bloquée sur un plan d'épargne salariale n'est pas un revenu mensuel. Déclarez seulement ce qui arrive sur votre compte, avec le justificatif du versement.

Le prêteur retient-il mes actions gratuites ou mes stock-options comme revenu ?

Le simulateur n'a aucune case pour elles. Vous pouvez en parler à votre conseiller et fournir le détail des titres si l'établissement le demande, mais ce n'est pas un revenu mensuel déclarable.

Mes revenus sont entièrement à la commission : puis-je regrouper mes crédits ?

Votre dossier peut être étudié si le reste du foyer est solide, mais il dépend alors de la pondération de l'établissement. Dans l'exemple, un foyer avec un second revenu stable garde des formules même quand le fixe tombe vers 1 500 €. Lisez la page dédiée au VRP.

Pour voir ce que votre part fixe et votre part variable ouvrent, lancez la simulation de regroupement de crédits : elle est gratuite et sans engagement, et un conseiller vous répond sous 48 h ouvrées. La décision appartient au prêteur. Le rachat de crédit pour propriétaire et le guide complet du rachat de crédit donnent la vue d'ensemble.